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万达王健林:万达商业模式无法被“粘贴”
http://www.inpuu.com  2011/7/13 14:13:24 发布人:赢铺网
6月17日下午,笔者如约来到上海虹桥万豪酒店,采访大连万达集团董事长王健林。对于王健林选择虹桥万豪,笔者思量,这里距离第二天即将开业的江桥万达广场并不算远,而紧邻虹桥机场估计也是原因之一。这样的选择似乎给人一种随时奔赴机场之感。忙碌的王健林与极速扩张的万达之间有一种合乎逻辑的形象互动。

过去一年多时间里,中国房地产业身处前所未有的严厉调控之中。如此形势下,王健林和他掌管的万达却向人展示着地产界的另一种生存状态。万达的扩张几乎演绎成“神话”,让这个神话变得真实些,是笔者对于本次采访的构想。  

讲一个故事人家都会相信

“万达住宅销售所占的比例在30%以下,所以面对这次调控,我们基本没受什么影响。”王健林的话云淡风轻,但时下并没有几个人有底气这么说。

据了解,1-5月份万达销售额同比去年有30%左右的上升。如果下半年的调控力度保持销售额4万亿以上的话,万达全年的销售额将超过去年的水平。

一家二线城市起家的地产商,如何建起自己的商业帝国?当其他地产商们为了拿地“打破头”时,万达为何能频频受邀获得万达广场落户的机会?在地产业大变局下,所谓的“万达模式”是否具有可复制性与持久的生命力?

“商业地产考验的不是资金,也不是土地,最大的问题在于它的商业资源。我建一个广场就有人愿意跟进,就有人给好的租金。”王健林没打算低调回答任何一个问题,虽然他的音量不高,但依然霸气外露。

在王健林看来,招商不利造成资金无法周转,是影响很多公司商业地产发展的关键所在。回看万达广场的表现,情况确有天壤之别。在万达逐步确立自己商业地产头把交椅的过程中,也积累了足够多的商业资源。而这样的忠实“拥趸”也让万达有高出租率,有高租金。

对于这样的成绩,王健林用一句话生动地概括,“商业地产的成败取决于,有多少商家愿意追随你、相信你。你讲一个故事大家会相信,你做一件事情大家愿意捧你,你就成功了。”

无法被“粘贴”的商业模式

曾有人问王健林,用一句话概括万达成功的经验。王健林想了一会儿,说,“如果用一句话来概括,那就是商业模式的创新”。

在王健林看来,一个企业在经营当中,最重要的就是运作模式、商业模式的创新,形成最具特色的核心竞争力。“如果想做得成功,想让别人永远无法超越你,就下决心在商业运作流程、商业运作模式上进行再造。”

商业地产虽然与住宅地产有不同之处,但依然属于传统产业范畴。万达在传统产业里吸取于己有利的做法,创新自身的模式。在看到国外商业中心的类金融操作在国内行不通时,万达成立了自己的规划院、商管公司和开发公司,形成了一个完整的产业链。由此使万达赢得了独特,无法被“复制”、“粘贴”的商业模式。

不放弃创新的万达,从第一代“沃尔玛+万达”的订单地产,到之后万达广场第三代“城市综合体”模式,如今,万达更多是提供一种城市发展平台,集团涉足了酒店、院线、连锁百货、住宅、办公等多个行业,却依然游刃有余,如此巨大能量在国内地产界实属罕见。

“不得不做”的全产业链

对于万达的全产业链模式,出乎笔者意料,王健林竟表示,“纯属无奈”。

本意只想集中精力做好不动产的万达,却在发展过程中受制于零售商。究其原因,竟是速度出了偏差,“零售商很难跟得上万达的发展速度”。这也正是2008年之前,万达发展节奏比较慢的原因。

2008年之前,万达只能保持一年开两到三家店的速度,王健林自然不肯受此掣肘。一句“再难也总比造‘两弹一星’容易吧,”,让王健林甩开膀子,索性自己干。事实证明,万达又做对了。几年下来,万达的万千百货做成了国内一流,更重要的是,万达的速度由自己掌控。

对于万达院线,很多人好奇。开发商做院线,万达是第一家也是最成功的一家。但院线也是王健林的又一次“不得不做。”2004年,万达曾试图引进时代华纳做电影院线,但受制于政策,合作没能成功。当时万达的电影院已经建起来6家,王健林称自己是“被逼进入这一行”。

5年后,万达影院成了亚洲第一院线,并且已经正式申报上市。

调控下继续扩张

据了解,万达今年的计划里有17座万达广场开业,以及12家五星级酒店开始运营。明年的目标被锁定为20个万达广场,10个五星级酒店。“我的目标是在这个行业做到全球规模最大。”王健林毫不讳言。

与2010年15座万达广场和7家五星级酒店开业的记录相比,万达今年的扩张速度丝毫没有放缓迹象,而明年万达广场还会开得更多。与此同时,万达的投资触角不断延伸,从传统的零售业地产进入旅游度假产业。

相关资料显示,由万达主导的多个旅游度假项目,投资规模均达到百亿之巨。其中,长白山项目投资规模为200亿元,大连金石国际旅游度假区项目投资规模为500亿元,西双版纳国际旅游度假区项目投资规模达到150亿元。

在文化产业方面,万达也有大动作。据了解,未来三年万达影院将新增80至100块IMAX屏幕,一块屏幕的价格在2000万元,由此可见投入之大。万达还在筹备影视公司,目标是打造“全产业链”。

在银根收紧的情况下,如此大规模的扩张所需资金从何而来?万达“疯狂”扩张背后,需要的是强大的资金链条,万达真的不差钱?

对于这样的问题,王健林表示“万达的现金流能力很强”。

同时万达方面还称,由于其住宅销售占比不到30%,在住宅楼市遭遇调控之时得以置身事外,2011全年销售将在千亿之上,这无疑也是万达的资金保证。此外,王健林还透露,零售业不动产抵押贷款是万达滚动扩张最重要的资金来源。

众所周知,零售业不动产较一般房地产项目更容易获得抵押贷款,而一项十年期的抵押贷款,五年后还可以重估重抵。由于五年后租金有可能提升,因此又可以获得一笔更高的抵押贷款。

商业地产是典型的资金密集型产业,当破解了资金这个“斯芬克斯之谜”,王健林和他的商业帝国几乎无往而不利。

对于万达为何选择如此扩张,王健林曾经在媒体前做过一番表述,也许能说明原因。“据我的分析,中国的房地产系统性风险一定会在这五年左右爆发,我只希望能再给万达两年时间,到时候,万达持有的开业物业将超过1000万平方米,租金收入大概能有六七十亿。这样一来,即使系统性风险真的降临,这些收入也足够保证我们的吃饭、还息了。”
 
                                                                   来源:新民晚报
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