上海商业地产存量超千万 |
|
|
|
在今年9、10月上海土地出让公告中，商业用地及商办用地占据了近八成。然而在中心区域商业地产市场相对饱和、远郊人口消费能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影响下，许多区域的商业地产供求比已严重失衡，成为库存“重灾区”。
“记者从上海土地规划局网站了解到，今年9、10月上海土地出让的112至129号公告中，商业用地及商办用地占据了近八成，且大多位于嘉定、奉贤等远 郊区域。那些商业物业开发已经进入饱和的新兴区域，如果继续追加商业用地，很大可能在未来一段时间内加剧供大于求。‘事实上，上海部分板块已经出现了商业 过剩的情况，其中浦东惠南(社区网 论坛 商铺)板块的商业地产存量消化期甚至达到了12年。’上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者表示。”
闵行七宝小“综合体”被淘汰
位于闵行七宝板块的一家商业广场“旺铺”变“空城”的消息，近期被媒体传得沸沸扬扬。这家商场曾在2009年末因为其产权式可售商铺的稀缺性而创下销售奇迹，但遭遇了推迟开张、招商无力等一系列事件后，如今的场面是小业主低价抛售，大客户生意寥寥。
“七宝这家广场是典型的区域商业地产过剩的受害者，项目周边汇聚了众多实力强劲的商业地产开发商，包括巴黎春天 (论坛)(小区网 论坛)、凯德嘉茂、万象城、星钻城等，商业密集度过高势必会淘汰一些规模较小的商业综合体。”一位业内专家对记者表示。
锦和投资集团品牌总监沙立松分析指出，作为上海楼市发展最成熟的区域，闵行区 (论坛)是上海人口导入最彻底的城区，虽然地处外环之外，但人口密度却一点不逊色于外环内的部分中心城区。多年来该地区的商业地产发展始终不紧不慢地伴随 着住宅产业的发展并且逐步成熟。但近两年来，伴随着虹桥商务区、莘庄(社区网 论坛 商铺)商务区、七宝商务区以及浦江镇 (论坛)(社区网 论坛 商铺)的建设，在住宅供地捉襟见肘的情况下，闵行区商办用地却惊人地集中上市，一年多时间内，集中供应315.78万平方米。虽然虹桥商务区巨大的商业规 划令人憧憬，闵行七宝、莘庄商业成熟度也远远高于外环外的其他区域，但即便如此，在区域原有商业办公的基础上，板块是否能支撑如此巨大的商办体量还是令人 担忧。
合景泰富地产上海公司营销策划总监杨子江则认为，一些中外环乃至外郊环的部分区域，存在一定程度的商业供求不均衡情况，随着人 口的逐渐导入，配套的完善，市政交通设施的到位，会逐步调整改善。打个比方，目前这些区域的成熟度也许只有30%～40%，今后每年推进6-8个百分点的 话，再过5年左右，有望达到60%～70%的成熟度，那么就会改善目前的商业地产过剩情况。
嘉定主城区 供求比失衡严重
上海中原研究咨询部提供的最新数据显示，嘉定主城区板块一手商铺和办公项目存量为49.83万平方米，按照近一年的平均去化速度计算，消化这些存量需要6年。
宋会雍对记者表示，嘉定主城区板块，目前已有大量商业项目入驻，像绿地商业广场、永润星辰休闲广场、上海文化信息产业园，而人口导入远没有达到支撑商业运营的状态，但基于新城的概念，开发者仍乐于及早布局，并着眼于未来收益。
同策咨询研究中心数据显示，2012年以来，嘉定区一手办公类产权物业月度供求比在3-6之间，个别月份高达8.9。而去年一整年，除12月份外，整个 市场供求比基本在1-3之间。很明显，今年嘉定区办公类产权物业严重供过于求。从整个嘉定区市场存量来说，截至7月11日，嘉定区办公类产品存量53.4 万平方米，占到整个上海市办公类产权物业存量的11%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于区域内办公类用地供应较大，在这样的一个非传统的办公区域，开发企业为了实现项目资金的快速回笼，以“公寓式办公楼”方式进行开发销售，以此来规避区域内办公类产权物业短期内供求比过大、市场去化难度增加的问题。
“嘉定板块，虽然今年以来累计仅成交4幅商办地块，但2011年至今嘉定板块累计成交商办地块达到18幅，且成交地块规划总建筑面积达到了74.87万 平方米，仅次于浦东新区的88 (论坛).52万平方米。这一体量对于板块成熟度、人口导入程度远远落后于其他板块的嘉定区而言，无疑其未来所面临的市场风险将更大。板块的商业地产前景 不容乐观。”沙立松表示。
来源：东方早报
|
|
|
|
|
|
|