商业地产的春天是否还在？ |
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2011年可谓是“商业地产年”。伴随住宅的受压，商业地产逆势崛起。国家统计局公布的2011年房地产业统计数据显示，2011年，全国商品房销售 额达59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，而属于商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高 达16.1%和23.7%。
销售面积方面也如此。 2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%。
对投资者而言，拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“风险避风港、资金蓄水池”之称谓，许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。然而2011年终，盘点北京、上海、深圳、广州四大一线城市的商业地产项目，销售量却出现大幅下跌。
2012年，限购政策仍没有放松的迹象，对于“被限住”的对象而言，商铺或许将成为没有选择的选择。
据上海搜房网数据监控中心初步统计，2012年将入市的商铺项目有22个，这些项目主要分布在嘉定、浦东、松江、宝山、杨浦、普陀等区域。
嘉定、浦东、宝山这些区域一直都是商铺成交的热门区域，在2011年的成交中有着不错的表现，从目前统计到的开盘情况来看，浦东、嘉定等区域依旧是2012年的热门成交区。
2012年开盘的商铺中2个属于内环内，6个在内外环间，14个位于外环外区域。外环外项目整体占比63.63%，可见，在城市建设不断向外扩散；新城综合体、新城社区商业不断发展的过程中，外环外商铺将持续成为上海商铺市场的“主力军”。
上海搜房网数据监控中心分析师许梦表示，外环外的商铺项目则是利弊共存，首先，市郊商铺一般售价较低，适合很多中小投资者出售，且随着市郊地区各种配 套的完善，商铺升值潜力也较大；同时，并不是所有的商铺项目都具有同样的投资价值，有些商铺所处位置偏远，发展起来需要一定的时间，也可能在长期不稳定的 各种因素中商铺就变成“死铺”，所以投资者在选择市郊商铺时需要更多地考察其长远的发展前景。
对于2012年商业地产能否延续2011年的火爆，投资市场是否依然被看好，目前市场上出现了两种截然不同的观点。
乐观派：机会犹存
瑞安房地产日前发布的公告显示，2011年107亿元的销售额当中，商业整体销售占据很大比例，其中59亿元为物业销售，48亿元则来自商业整体销售。据了解，瑞房在2011年最后两个月内，积极推出大量商业项目，得益于商业地产市场的发展，瑞房也迅速回笼资金。
中国指数研究院黄瑜院长表示，根据国家统计局的宏观数据，2011年1—11月商业及办公楼销售面积和均价都在10%以上增长，办公楼销售额整体增长 20%，商业用房销售额增长30%。从数据中可以看出大家还是非常看好商业地产市场。未来一年，商业地产量价齐增，无论企业还是个人投资，还是一个很好的 机会。
“在股市等投资渠道不畅时，商业地产将是2012年最热门的投资方向。与住宅继续限购相比，2012年商铺将不会限购。 ”DTZ戴德梁行商业部助理董事伍林表示，在资金寻找出路的背景下，明年商业地产将继续被催热。
“国内商业地产的主流发展模式仍是住宅依赖型，即以住宅销售收入来支持商业项目的持有，而国外基本上都是依赖专业基金或保险金、养老金，所以住宅调控一定会影响到商业地产。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，2012年总体银根紧张，对商业地产影响也较大。
保守派：警惕泡沫
2011年火爆的商业地产，目前已成为部分房企年度业绩单的拯救者。比如越秀地产、保利广州等房企，商业地产的贡献率皆占半边天。
不过，此前万达集团董事长王健林、银监会主席刘明康等对于商业地产一哄而上的非正常现象提出了警告，甚至有专家指出，2012年商业地产将首现供大于 求的现象。在供求逆转之下，商业地产泡沫将破灭，且跌幅会在50%以上。而世联地产(002285,股吧)董事长陈劲松也认为，2012年的楼市，在住宅 受压之下，亮点依旧会是商业地产。
“面对2011年租售两旺的商业地产市场，风险意识不容小视。在连续的住宅限购政策刺激商业地产繁荣的同时，很多城市举着综合体开发的大旗，大兴土 木、集中放量、盲目开发、定位不清、再加之运营管理经验不足，项目风险令人堪忧，”高纬环球中国区董事、研究部总经理张平表示。
张平认为，像武汉这样的二、三线城市由于缺乏强劲的第三产业支撑，一些开发商迫于现金流的压力，分散业权的散售型物业成为部分市场的主流产品，给商业 地产项目的长期运营管理及资产升值带来极大的不可控性。如何精准定位、把握机会、错位经营越来越成为摆在开发商面前的重要课题。
中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，2012年商业地产将出现供大于求的局面，因为商业地产开发投资过快，而商业地产市场需求量在下降，导致库存面积增大和空置率上升。因此，2012年的商业地产市场已具有泡沫的迹象，需要引起警惕。
事实上，对一般投资者来说，商铺的风险比较大，不少地区要等上几年才能有回报，如果一边要交贷款利息，一边出租不出去的话，可能就不划算。此外，经过 2011年的一轮炒作，很多的商业地产已经被开发商包装分割之后进行了出售，存量消化了相当一部分有实力的买家，商业地产全面释放活力还需要一段时间酝 酿。
投资商铺黄金准则：金角银边草肚皮
“商铺投资一定要坚守"金角银边草肚皮"的黄金准则。 ”DTZ戴德梁行商业部助理董事伍林介绍，“金角”是指街铺拐角的地方，“银边”是指临街商铺，“草肚皮”是指一条商业街的中间部分。
乐淘铺网创始合伙人殷骏认为，无论是专业市场、商业综合体，还是社区商业，都是商业地产的一部分，而商业地产的根本是商业，地产只是载体，那么也就是只有商家赚到钱了，商业地产才会有稳定的回报和稳定的增长，而如果商家经营不善，那么商铺只会成为空铺。
来源：解放网-解放日报 |
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