专访优帕克全雳：夹缝中生出卖服务的 “二房东” |
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近期地产行业政策上不松口，千军之力压过来，房地产大佬们不忘调侃只有“不务正业”才能捱过调控严冬，并把越来越多的目光投入商业地产。而在经济型酒店和酒店式公寓之后，在开发商、房东和租客之间的缝隙中，一种不同于传统租赁市场经营模式的新的商业模式正在悄然生长。
这种模式就是从业主处拿房，随后附加上各类增值服务后将房产再转租给客户。作为上海目前规模最大的的连锁酒店式租赁服务公司之一，优帕克日渐浮出水面。
很多人称优帕克是“二房东”，但上海优帕克投资管理有限公司董事、副总经理全雳不这么认为，“其实我们是通过服务增值，是一个真正意义上的物业管家，这是一个更注重经营的概念。”在全雳看来，这个“二房东”的核心既不是租赁也并非差价，而是服务。
“我们靠以买房赚钱再补贴服务起家”
伴随着国际跨国公司企业来到中国设立公司，海外公司高层管理人员，以及驻中国的海外社团，构成了酒店式公寓的主要需求群体。根据上海统计局公布的数据显示，目前境外来沪居住人员超过20万，他们希翼在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局。
既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。一方面是不断增大的需求，一方面是处在低谷区的租金，高档公寓租赁市场日益膨胀。
“2011年以来的房地产行业陷入了持续的低迷，政策信号也不会变，但中高端租赁服务行业是不太会受到大环境影响的，对于我们来说，拿房子是一方面，更主要的是利用小业主的闲散资源”，全雳透露目前优帕克已管理1100余套滨江、静安、虹桥和古北等区域高档物业。服务对象以世界500强的外籍人士和外企高管为主，人群相对比较高端，其中日本占30%，60%来自欧美各地，剩余的亚裔人士占10%。
相比于美国成熟的房地产市场市中心一年达到6%到7%的年租金回报率，在中国则不足2%，优帕克对这个市场十分看好。“我们拿的房价多是4到5万的均价，毛利率可达到30%以上，这个是大家都可以算出来的。”
全雳初步算了一笔账，按房型、地理位置和服务要求的不同，优帕克长租的月均价格在17000元左右，而对于短期三天起的日租则有500元至1000元不等。除去租房成本之外的最大的投入就是服务团队的人员成本。通过资源系统和销售体系，从业主处获得房产后优帕克通过各类增值服务来实现收益。
全雳介绍，优帕克创业初期靠的是“以房贴房”的模式，简单说就是先买房子挣钱然后靠房价的升值来补贴租赁服务。这样房子的控制和销售权就自由掌握。“我们从2006、2007年左右开始盈利，2011年公司净利超过千万。”优帕克计划在2015年做到10万套客房，12亿人民币的营收。
“我不怕被复制，复制的可以很多但是成功的肯定少”
但这并不代表，这么巨大的市场，只有优帕克一个人在吃蛋糕。
除了二手中介也在抢占个人房源租赁服务，一方面，越来越多的房地产开发商投资商业地产兴建酒店式公寓，另一方面越来越多的新锐公司进入在线短租市场并延伸出更多的服务。此外，雅诗阁此类高端酒店式公寓也在挤压细分市场，据悉雅诗阁目前在全国已经拥有和管理超过8000套公寓，而不少酒店式公寓也开始提供包租回报。
对于这些外在的竞争力，全雳认为，每一种竞争优帕克都有其差异性，“我们的模式可以被复制，但是能做成功的很少”。
开放商想吃蛋糕，就需要成立专门的公寓管理部，除了服务本公司项目外，今后还可以承接外围的酒店式公寓服务。从这一点上看，开发商需要跟一些优秀的酒店公司进行洽谈，要在现有大量的物业管理公司当中进行选择尖端的物业服务公司，作为细分市场的补充。全雳认为“这反到使优帕克有了更多的合作机会”。
而对于二手中介或者其他复制优帕克模式的新兴公司，全雳认为中国的传统中介从来没有延伸服务，只是考虑把房产快速出租。他们与优帕克最大的差异来自于“客户凭什么信任你”。优帕克的模式看起来只要有足够的资金量就可以复制，但是其中的隐形投入和盈亏平衡点是没有经验的公司难以捉摸的。
优帕克最初的销售主要依靠涉外中介和门店中介，因为他们有很强的渠道资源和信息源，且优帕克和传统中介不存在竞争。逐渐，优帕克开始直接联系世界500强企业在沪机构进行销售，通过拓展和销售部门对接这些公司的行政或人事部。
“我们在这个行业做了十年，对于分散性经营管理和单位人均比十分有经验，可以拿捏得准盈亏点，即便新公司进入市场有足够的资金买个几十套房子在手上，你要租或者拿房子，客户凭什么信任你？”
“不管长租短租，服务牌不代替价格牌怎么行”
“我们接下来会由长租向短租转移，”据介绍，目前优帕克90%的业务来自于长租，10%来自于短租，但是3年之后，优帕克希望这个比例能达到50%对50%。“我们将会尝试在线租赁，”全雳表示系统和营销人才是优帕克最大的挑战，而IT软硬件的更新和搭建将是系统方面升级的重中之重。
日前，易观智库发布《中国在线租房市场研究报告》称，经过2011年的起步，2014年中国在线短租市场交易规模将达到28.87亿元。毫无疑问，在线短租在国内是一个新兴领域，同时，更是一个引人想象的市场。
短租房行业大致有三种模式：第一个是平台的模式，即网站作为平台，业主和租客是卖家买家角色，沟通交易，类似C2C；第二种是成为另一个“极端”，网站自己去建立房源渠道，比如把一栋楼谈下来作为短租房源，并且自己运营，设置专门的服务前台做接待，负责房屋的日常打理等，统一管理，相对重资产；第三种则是介于前两者之间的模式，在平台和自建自营之间找到平衡，有些事做，有些事不做。
无论是哪一种，这些网站最大的难点就是是缺乏专业的中小型酒店式公寓服务商。
“这个行业所有的竞争力都是服务和客户体验，不管长租短租，我们永远要用服务牌代替价格牌”，传统房地产是赚快钱的行业，在政策信号不变的大背景下，只有通过比拼服务来增值，好的地理位置加上好的物业管理，才是让物业产生价值的条件。
当然用户习惯在短期内不容易改变。比如到海南，大多数用户的首选是酒店，旺季酒店价格太贵了才去住公寓、家庭旅馆等。全雳很清楚，短期内，短租房只是作为酒店的补充，而不是替代。
来源：东方网 |
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