城市综合体模式之辨 |
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这是一个艰难的选择。
“表面上看，目前国内的城市综合体建设一片繁荣景象，实际上，问题很多，做商业的不懂地产，做地产的不懂商业，大家都是外行。”一位商业地产界研究人士这样对记者说。
然而，走过黄金十年，2011年的房地产在略带悲观又有些忐忑的情绪中前行，国内外经济形势和房地产内外环境错综复杂，房地产市场笼罩在政策调控的阴影之下，整个行业正在做更为艰难的战略选择。政策调控的近忧和行业发展的远虑都促使房企培养新的业务增长点。
转型的首个突破口，他们选择了商业地产。理由很简单，对一些相较成熟的房企来说，向商业地产转型较为容易，亦是顺应中国城镇化发展的需要。
在8月16日的“2011中国城市综合体发展高峰论坛”上，与会嘉宾们认为，“十二五”被视为中国经济转型的重要节点，我国的经济增长方式将由原来的 投资拉动为主逐步过渡为消费驱动为主，2011年是“十二五”规划的开局之年，也是中国房地产行业的转型之年，以城市综合体为代表的商业地产迎来井喷式的 发展。
城市综合体模式作为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型，因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性，而让发展商、政府、投资客、物业使用人均皆 大欢喜。当然，最核心的还是城市综合体模式很好地解决了发展商单项目资金与现金流的平衡，释放了持有大型商用物业所背负的巨大财务压力。
问题在于，“现在大家都在上城市化综合体，其实需要更细腻化的思考，要有尝试的勇气，还要有谨慎的专业知识，不然的话，给城市留下一堆的垃圾建筑，这很可怕。”有业界人士提醒。
香港恒隆集团董事长陈启宗说，随着大多数企业纷纷进入商业地产领域，必然造成大规模的竞争，也将引发商业地产领域的战国时代的到来。陈甚至认为，开发商全力走向商业地产，从财务上来说是不应该出现的事，风险决定了这个行业在未来5到10年是埋没英雄的地方。
毫无争议地，对于商业地产而言，未来的5~10年将是一个相当残酷的年代。如何在这场较量中强者更强，成为房企必须直面的问题。
“我们做商业综合体，一定要有一个想法，你要做百年老店，不是建好就完了，你要让这个老店经营成功，所有人都从中得到他该得的利益。”宝龙地产控股有 限公司执行董事、副总裁刘晓兰说，这里面有个平衡的关系，你是否有考虑到跟政府的关系，跟商家的利益关系，你是否有共赢的心态，在内部管理的过程中，团队 的目标是否一致，是否非常和谐的状态，清晰地知道自己要做什么。只有在这样的整体和谐的状态下，目标清晰的情况下，做一个商业综合体，才不会走弯路，才能 实现目标。
在刘晓兰看来，城市综合体不简单的是一个商业建筑，在这个钢筋水泥的建筑背后有文化、灵魂、生命力和竞争力，其中包含很多文化、产业的概念。地产商们需要把握的是，如何在跨界里面融入商业综合体。
跨界，意味着需要打破传统的思维模式，避免单独作战，寻求非业内的合作伙伴，发挥不同类别品牌的协同效应。
刘晓兰说，商业地产是一个系统工程，不是一个开发商的事情，也不是一个经营商的事情，从政府到开发商、消费者、商家、营运商、投资者、银行，是一个非常整体的链条，其中缺一不可。
而对于开发商来说，综合体实际上是一个资本运作，从立项到拿到土地，到后期的招商、经营、上市公司，走到资本平台以后，体现出来的是整个资本贯穿其间。“如果你已经在做商业地产，一定要经常跳出来，站在整体观去看这是一个系统工程，缺一不可，不要局部地去看。”
万达商业地产研究部副总经理杨泽轩亦表示，联合发展对很多企业来讲不是一蹴而就的，是一个厚积薄发的过程。万达在初期也没有那么雄厚的商家队伍，但是 到今天已经召开三届万达年度招商大会，每年都有上千商家参与，每年万达都要把未来一两年要开业的几十个万达广场的项目介绍给所有商家，然后倾听商家的意 向。
以往企业的营销战略，只需要考虑如何使用好企业自身的资源，而一旦跨界联合，企业需要考虑如何通过战略上的修正，在与合作伙伴的互动中，获得资源利用上的协同效应。
来源:中国房地产报
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