商业地产红与黑 |
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有人说，商业地产既是天堂，也是炼狱。在以住宅开发为主的当下，商业地产的发展空间有多大？转型的代价是怎样的？无论地产商主观意愿如何，一些社会投资者对商业地产投资的兴趣正在苏醒，在不断尝试的过程中，先行者已经在社区商业、小型商业体逐渐发现了商业地产不同于住宅的规律。然而，这仅仅是转变观念的开始，真正的商业地产之路，依然是待解之谜。
秦虹（住建部政策研究中心副主任）：
商业地产在这一两年的时间里增长比较快，有一个客观背景是中国的城市发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长。
中国房地产以及商业地产为什么发展前景好？第一，受益于中国经济的发展、人均收入提高、消费水平提高；另外，受益于大城市快速扩张，特别是四五百万人口的特大城市越来越多；第三，发展很多年的住宅需要配套现代化和综合性的商业项目。
李亚明（北京汉博商业投资管理有限公司副总裁）：现在做商业地产的公司从我们接触的商家、客户、开发商来说，基本上分四种：一种是传统的住宅开发商转到商业地产开发，各种原因都有，被动、主动都有转到商业地产的。我把传统住宅开发商比喻成我们传统制造商，发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品；第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚都成立了房地产开发公司，包括东部沿海的做服装的全部都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型；第三类是金融、资本现在也开始进军商业地产，可能通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；还有一个就是其他行业转型过来的。
谁能分这个蛋糕呢？里头有国企、央企、合资公司、民企，他们的地位、资金实力、人脉关系、对政府政策的解读不在一个起跑线上。去年全国工商联发布了一个全国民企500强的排行榜，500强民企的利润总额是2400多亿元，相当于中石油和中石化两家之和。另外还有一个数据就是中国95%的贷款基本都贷给国企，所以我觉得这里就能够看出来，虽然大家都在进军商业地产，但是可能手头掌握的资源不匹配。
金勇（世邦魏理仕北方区资深董事总经理）：商业房地产运营本身是很重要的，这个钱埋在里面有很长一段时间没有什么回报，例如上海恒隆广场，从开始到开花结果花了十年时间，这十年投资回报率40%多，可能很少有公司能够比得了，但是他前七年投资回报率是负的，负到什么程度？前五年的盈利现金流付不起利息，我们很多购物中心也出现过这种情况，要用贷款方式的话，很多年都要贴利息，真正能够见到现金流、利润流的时间就更长了。
武廷海（清华大学建筑学院副教授）：
改革开放以来，中国发展相当程度上是从空间中的生产走向空间的生产，相当于开发生产的是空间，未来发展，这种路径是不可持续的。关于发展商业地产，我有两点认识，第一是防止规模化，商业地产规模控制在一定程度；第二我们担心社区基本服务缺失，高端服务之外我们还有一些基本需求，不能完全按照商业来实现。
李睿（北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理）：目前商业地产的环境不是非常成熟，要做商业地产首先是需要一个长期低回报的资金链条，目前国内不管是退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展，反而银行贷款成为低息来源，这肯定是不行的；再一个是恶性竞争，现在不光是地产公司，很多零售企业慢慢都要做商业地产，转型暴露两个问题：一个是劳动力短缺，商业地产在中国发展时间非常短，人才短缺，大家频频采用的方式是高薪挖人，商业地产是一个非常复杂过程，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面的关系，如果想实现好的商业项目，包括选址、建筑策划、招商、运营、后续持续调整，整个大的链条需要专业团队的整合；第二个问题是我们的商业地产没有特质，大家逛哪个商场都差不多，商场之间离得不太远，哪儿打折去哪儿，哪儿便宜去哪儿，顾客忠诚度现在都谈不上。
郭增利（中国购物中心产业资讯中心主任）：中国商业地产的量上应该是有支撑能力的，但是在质上存在很大的风险。在零售业没有充分发展的前提下，商业地产有超前发展的嫌疑。
限购本身对商业地产的影响不应该那么大，因为住宅和商业是完全不同的产品，住宅追求现金流，商业地产追求长期的物业增值。
来源:经济观察报 |
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