万科商业地产运营能力面临考验 |
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万科向商业地产领域的靠拢，一方面前景广阔，另一方面则面临着风险与挑战。传统房地 产企业在开发住宅时，公司的利润主要来源于散售，住宅的退出方式也长时间依赖于住房价格的上涨及销售。这一机制的优点在于资金回笼快，开发商能够维持稳定 的现金流，然而，商业地产一般以整售为主，资金回流慢且盘面巨大，这就在技术层面上给房企提出了难题。
转型有益 风险共存
万科集团董事长王石说，进入白银时代的万科逐渐向城市配套商转型——住宅是万科的“轻资产”，盖了就能卖，但如今突然进入商业地产、写字楼地产，不能盖了就卖，要出租，这方面万科不是很熟悉，这对万科来说是“重资产”。
早前，出身凯德、负责万科商业的毛大庆曾表示，万科商业将寻求轻资产路径，第一批经营性不动产明确要做轻资产，至于“轻到什么程度”还未可知，可能不会 像凯德一样住宅和商业运营完全独立。此前，万科还与凯雷投资集团签署了商业地产战略合作平台的意向书，双方拟成立资产平台公司，以收购万科的商业物业。根 据万科的计划，新的资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化方式退出。
万科布局的商业产品包括三大类型，即购物中心（万 科广场）+写字楼（万科大厦）+社区商业（万科红），定位全部是针对周边居民的社区型商业，或者是区域购物中心。据了解，万科除在北京（楼盘）、上海（楼 盘）、深圳（楼盘）等一线城市进行大规模的商业地产投资外，在全国多地也投入了大量资金运作商业地产项目。粗略统计，去年年底时，万科在商业地产领域的投 资已超过200亿元，而今年随着深圳、上海等地更大规模的商业地产项目的相继推进，万科在这一领域的投资规模将进一步加大。
RET睿意德策略顾问部高级总监李静雅认为，和万达商业地产不同，万科商业地产团队有一定局限。万科商业地产品牌需要一个调整过程，不能完全复制万科的品牌，更多的是根据社区的属性和人群的分类来定义。
上海易居研究院研究员严跃进表示，不同企业的转型，关键要做一个匹配度监测。如果企业规模过小却涉足一些新行业，那么就需要考虑资金流稳定性的问题了。 如果没有资金支撑，那么主动甩卖股权是一个相对较好的策略。而企业规模处于中型的房企，未来在城市扩展上还需要加大力度，同时拓宽融资渠道也是比较关键的 一点。而大型房企从维持目前盈利水平的角度看，会采取“撤资”的方式，比如说涉足非房领域，其目标在于构建一个全产业链的经营模式。
探索资产证券化
早前中国第一只公募鹏华前海万科Reits（房地产信托投资基金）获批，被业内人士看成是Reits在国内发展的里程碑事件。在过去一年多时间里，三个 类Reits产品被批准挂牌，这前所未有的速度似乎是中国政府在释放推动Reits加快发展的信号。对于万科而言，Reits落地是万科轻资产战略的重要 一步；而对于广大投资者来说，产品则为中小投资者提供了一个投资房地产的通道，降低了房地产投资的进入门槛。
REITs是一种以发行 收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。鹏华基金董事长何如表示， 对于美国大型机构投资者和个人投资者而言，Reits早已成为主流投资品种之一。数据显示，过去二十几年来，多个Reits板块实现了两位数的年化收益， 其中写字楼年化收益率达到了12%。
万科高级副总裁祝九胜表示:“万科作为这只公募Reits的受益者，能拿到这个钱不容易。”一直负责万科前海公募Reits商务谈判的祝九胜表示，未来万科的资产管理规模将是万亿级的，万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化优质资产。
“Reits无非是现金流的呼唤，但去年在酝酿这个Reits基金时，万科其实并不缺钱，我们的融资渠道非常多元化，况且去年我们的回款率也很好，在这 个背景下推这个Reits方案，其实公司内部有很大的压力”，具体负责推进该基金的深圳万科财务总监刘波向媒体表示，最终公司管理层决定从长远考虑，在不 缺钱的情况下与鹏华合作，推出了这个Reits基金。
皇家特许测量师总经理张平介绍，资产证券化以及有效的退出机制将成为未来品牌房 企关注的重点。Reits作为资产证券化的一种方式，同时也是海外商业地产退出的最主要路径。然而，国外主流开发商的退出机制主要以整售为主，即商业运作 过程中讲究单一业权，物业属一个业主单一持有，大业主在持有地产之后整售给大型投资机构，或者是在Reits市场退出。
张平认为，万 科推出的Reits，更大程度上倾向于类Reits产品，并非真正意义上的Reits。国外的投资者购买Reits更多是基于股权投资，标的物是项目本 身，投资者能享受到的收益一部分来自于租金收益，一部分来自于所投资产的保值增值。然而，购买万科Reits的利润主要来自于租金，标的物仅为租金收益。 从这一概念来看，万科Reits并不能称之为真正意义上的Reits产品。
虽然该Reits基金并不涉及产权交易，只是让渡了项目的 租金收益权，但在万科看来，万科在其中依然担当了一定的风险。刘波表示:“作为一个持有经营性资产的运营方来说，运营这项资产是需要一定运营成本的，运营 成本和租金收入增长一般呈现正相关的关系，高租金回报需要高的运营投入。当收益权和运营权一体的时候不会出现矛盾，但现在我们出让了租金收益权，这就意味 着为提升租金所增加的运营成本以及由此导致的相关税费都要由万科承担。”
运营管理能力待考验
事实上，对于地产企业而言，商业地产回报率究竟有多高才是关键。正略钧策高级顾问邓宇明的团队专门做过一项研究,其将单纯做持有物业的开发商和单纯做住宅的开发商最近10年的股东回报率进行比较,结果是前者比后者高出30%。
安信证券房地产行业分析师陶学明认为，万科的商业地产配套举措初期不至于会使得业绩大增，毕竟只是少部分附带的物业。戴德梁行商业部董事张志聪也认为，住宅附属的商业物业通常租金水平较低，租金回报率仅有5%左右。
这意味着，商业物业在进行打包整体卖给机构投资者时价格会出现较大幅度的折让。世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海表示，据其了解，万科对旗下住宅的商业 物业尚无统一的安排，有散售，也对一些物业进行持有，在对这类商业物业进行整体转卖的时候价格往往低于散售，机构投资者通常要求租金回报率达到8%以上。
业内普遍认为，一旦经营出问题，做商业的风险要远大于做住宅的风险。据北京中原投资顾问部总经理张坤昱介绍，虽然北京近两年商业项目的开发量很大，而且 多数项目也卖得不错,但不少项目都折在了“养”上。因为商业项目与住宅项目不同，不是光卖得好就行了，还要看是不是有人来租、有人来消费。也就是说，商业 项目需要时间，需要“养”。“养”不好的原因在于，一方面做商业项目的开发商不像做住宅项目的开发商那么有经验，从头到尾做过一套商业项目定位、选址、规 划、租售、招商、运营管理的开发商很少，而链条较长的商业项目专业化水平又非常强，任何一个环节出问题都会导致经营风险。另一方面是因为目前的商业项目， 特别是小型独立商业和社区商业多是销售型的，有利于业态在“养”的过程中进行调整。比如销售完成后，小业主自己经营，大家各自为战，很难形成统一的商业定 位和商业氛围。如果是开发商负责经营，开发商不是业主，控制力和调整速度会明显降低。
皇家特许测量师总经理张平表示，国外的房地产企 业开发商业地产已进入成熟阶段，多以经营为主，这也是商业地产整个行业的大趋势。过去10年中国商业地产行业的竞争多聚焦于开发与销售，而未来各品牌房企 竞争的焦点将会不断转向如何保持稳定的经营效益、持续的租金流水，同时还包括资产的运营与管理，以及如何实现商业地产的保值增值。谈到万科的三条产品线， 张平表示，开发对于万科来说已经不是难事，挑战在于如何形成万科自身的品牌输出。不同于住宅的是，商业地产的管理并未终止于招商结束之后，租约到期后，如 何将一些坪效低、租金收益低的租户清理出去，并重新进行租户的排列组合，这些都是万科团队面临的机遇与挑战，同时也对万科自身的人才储备提出了较高要求。
一些商业地产运营专家也表示，商业地产的专业运营、利益分配、退出机制三大难题，是包括万科在内众多涉足商业地产领域的企业必须要面对的。
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