走在大街小巷，各种写字楼的出租广告举目便是，这样的景象不单单出现在北京（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市，在二三线城市乃至小县城更为突出。新盖的写字楼尚未进入预售阶段，旧的写字楼却已经打出了“整栋出租”广告，越来越多的写字楼在璀璨的夜空中熄灭了灯光，只留下了一个个孤独的身影。旧的写字楼尚且未能达到供需平衡，那么新盖的写字楼如何能够在日益饱和的市场环境下脱颖而出呢?

在一些专业人士看来，这是一种连锁反应。先是住宅房地产褪去繁华的外衣，再是各大商场关门倒闭，现如今商业地产写字楼受到的“恩宠”也大不如前。这不是简单的房地产“三年一起，三年一伏”的规律使然，也不是2014年萧条经济所主观影响，错综复杂的经济现象和市场发展趋势从各个方面促使商业地产写字楼逐渐“失宠”。

“失宠”不是偶然

2011年中国商业地产写字楼市场迎来了全面发展的时代，然而经过了三四年的快速发展，写字楼市场逐渐开始走下坡路，写字楼的“失宠”绝非偶然。

首先，国内经济增长放缓直接影响了写字楼市场的趋势。2015中国的经济发展以稳定为主，一改往日的“又快又好”的模式，摇身一变成为“又好又快”的发展模式。先“好”再“快”的经济发展核心理念，促使各大经济载体开始关注发展的质量，而非数量。各大实体行业和投资人士开始慢慢地回归到理性投资生产的轨道上，不再盲目扩张，同时通过减少开支、合理规划以遵循可持续发展战略。由于企业有意识地减少办公区域面积，写字楼市场交易量直接受到了影响。

2015年第二季度，中国写字楼物业指数（COI）为102.4，下降2.9点，环比下跌2.8%，同比下跌3.4%。世邦魏理仕研究部的专家在接受中国商报记者采访时表示，“房地产投资额在办公物业上投资占比明显下降，是导致写字楼物业指数下降的主要原因。 ”

其次，国外经济市场的疲乏使写字楼市场的资金投入减少。欧洲各国的财政危机预示着西方资本主义经济市场的衰败，其中值得关注的是，希腊岛国的债务危机进一步加快了西方经济下滑的速度。当前国外的经济主导为回笼资金，而不是向外投资资金。国外投资主体尚且自身难保，有的还需要依赖中国经济的支撑，怎会有余力投入中国写字楼市场?

最后，写字楼过剩是主要原因。市场的供求平衡是经济健康发展亘古不变的定律，供过于求必然造成通货膨胀和物品贬值。前几年在房地产异军突起，并保持着高速发展势头的影响下，越来越多的实体企业家加入了房地产的大军，一时间全国各地都在热火朝天地兴盖大楼。但是经过几年的发展，全国房地产的住宅量、办公楼的数量等远远超过了市场的需求量，日益饱和的状态警示房地产业应该放缓发展脚步了。

因此，写字楼“失宠”绝不是一个偶然事件，而是日积月累过后的一个必然。

市场需求下降

今年以来，中国各大城市的写字楼交易量都不约而同地出现同比下降的现象。以北京为例，上半年北京写字楼成交1061套，同比下降49%。将近一半的下降比例让所有的业内人士为之一惊，甚至开始忧心忡忡。有的人开始担忧，这是不是预示着写字楼市场危机的到来，而且北京写字楼成交在各区中，大兴区和通州区各占了20%以上的份额，遥遥领先于北京的老城区。均价一平方米一万多元的写字楼在市场中更有竞争力，老城区高价位的写字楼一直处于一个稳定的租赁状态，没有额外需求，也就没有新增交易量。

对写字楼需求量较大的当属金融业、IT业、高科技企业、制造业和法律业等，它们对写字楼的装修及地理位置上都有较高的要求。正因为这些高端的装置配备促使写字楼的价位都比较高，普通实体行业无法容纳如此高价的办公环境，只有高端、高科技亦或是时尚类的产业方能够兼容。但是，这类企业都有两个共同的特点，即科技化办公和电商化运营，这两个特点的存在也决定了这类企业对于写字楼的办公面积的需求不会很大。需求客户数量不多且容易饱和，间接影响了写字楼的长期销售发展。相对于其他城市而言，北京等一线城市更具有市场需求量，这类企业也较为密集地集中在一线城市。2015年上半年，北京在写字楼的交易量上出现了下降的趋势，其他的二三线城市更是不容乐观。三线城市的写字楼入市节奏开始放缓，租赁需求活跃度较一二线城市明显降温，不少写字楼业主为保留或吸引高质量租户而提供租金优惠，导致整体租金有所下调，空置率也出现微升。长远来看，三线城市甲级写字楼实际有效需求不足，市场风险加剧。

此外，电商化的普及带来了家庭化办公规模的扩大，层出不穷的工作室都凭借着高效率的工作节奏和电商化的运营模式，实现了低投入高产出的目标，因为这类工作室的办公环境只需要一个家庭户型的面积即可。为了减去大面积工作室的高租金压力，越来越多的人选择家庭化办公，足不出户就可联动世界，这就是互联网带来的便捷，电商化带来的改变，同时也带来了对商业地产的冲击。

在当今的时代背景下，党的十八大的一系列经济决策让国人们更清晰地看到“互联网+”未来的发展趋势，同时也让商业地产界重新审视自身的发展模式。未来的经济发展不仅仅是依靠单纯的高投入运行，高效、低投及高产才能够赢得未来。放眼望去中国各大城市，写字楼正在“失宠”，并逐渐褪去华丽的外衣，重新定位转型或是摆脱其命运的关键。

国际资金流出

国际资金的流动对房地产泡沫经济的形成会带来直接的影响，甚至会间接造成房地产泡沫的破灭。在中国房地产产业高速发展阶段，国际资金大量流入，进一步刺激了中国地产的发展。当国际经济发展不容乐观之后，国外投资者又会将国际资金收回，这样频繁的资金流动不利于商业地产的稳定发展，特别是在近期商业地产低迷的情况下，国际资金的流出将对商业地产带来一定的危害，而且这危害不容小觑。

站在乐观的角度上来看，国际资本的流入会弥补房地产行业的资本短缺，降低房地产的资金压力，而房地产也在国外资金的支持下壮大了自身的竞争力和发展。我们似乎可以这样认为，国外资金的流入是一股推动力，它带来了稳定和先进的技术和设备，也进一步推动了商业地产的健康发展。然而，凡事都应该有个度，在国外资金流入的刺激下，房地产势必朝着大规模扩张的方向发展，不自觉地加剧房地产市场的供求平衡。因此，现如今我们看到大量二线城市出现住宅房地产、写字楼过剩等现象，很大一部分原因来自这不容小觑的国际资金的流动。

近日美国投资基金凯雷名以26亿低价出售上海（楼盘）写字楼上海海宏嘉大厦。上海宏嘉大厦地理位置优越，地处浦东商贸区核心地段，其中写字楼面积接近4万平方米，零售面积约6200平方米。截至2015年6月末写字楼的出租率近100%，零售出租率近95%。另外，香港富商罗康瑞则已经将名下瑞安房地产所拥有的全国多个项目进行出售，最新一宗案例是66亿出售其上海核心地段新天地区域的综合体企业天地项目。

房地产作为一个国家的支柱产业，影响着各大行业的生产以及人们的生活。假如房地产泡沫受到过分刺激而破灭，势必对中国的经济造成巨大的创伤。因此，我们应该保持经济独立和人民币升值的权利，把市场的主动权掌握在自己的手中。了解市场需求，合理开发，进行有规划性地布局发展，才能让商业地产朝着供求平衡的健康状态发展。

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