住宅刹车 商铺的黄金之年到? |
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市场所担心的二套房首付四成终于落实。“二套房以家庭为单位核算”如果严格执行，那么现在深圳市场上供应的住宅，85%以上都可能找不到满足首套房标准的购房者，因为大房子太多。但问题是管理层如何核实？笔者认为这些政策变化将对楼市影响如下：
首先，住宅投资自有资金收益率降低50%以上。
二套住宅首付从20%翻番提高到40%，将投资的杆杠效应缩减了50%。原来住宅之所以比租赁回报更高的商铺、写字楼更具有吸引力，就是因为商铺、写字楼的杆杠效应低了50%。当现在二套住宅的首付也提高到40%，住宅、商铺、写字楼的杆杠效应就被同化了，在这种情况下，租赁回报更高的商铺、写字楼的吸引力就会比住宅大100%以上，因为它们的租赁表现高了100%。
同时，财务成本上涨30%以上。国务院要求的“二套房房贷利率严格按照风险定价”的规定，使投资客们不能再享受到7折的利率优惠了，这样一来，贷款的财务成本就上涨了30%。而商铺、写字楼就不受此影响，无论是第几套，都可以享受到优惠。
因此不难得出这样的结论：住宅刹车，写字楼、商铺的黄金之年到了。
原本集聚在住宅市场的投资客们，将蜂拥进入商物市场。尤其是成熟地段的商铺，其比住宅市场多一倍的回报率、更稳定的租赁，将成为深圳市场最好的资金沉淀池，按回报率计算分析，预料商铺在2010年将获得50%左右的涨幅。对于住宅来说，整体市场目前难言拐点，但要关注结构性变化与阶段顶的出现：产品结构上，要多关注更具使用性能与使用群体的中小户；区域结构上，要多关注熟地物业，对于没有产业基础区域的房产要保持警惕。 作者：尹香武
来源： 深圳商报 |
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