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住宅刹车 商铺的黄金之年到?
http://www.inpuu.com  2010/1/18 9:49:11 发布人:赢铺网
市场所担心的二套房首付四成终于落实。“二套房以家庭为单位核算”如果严格执行,那么现在深圳市场上供应的住宅,85%以上都可能找不到满足首套房标准的购房者,因为大房子太多。但问题是管理层如何核实?笔者认为这些政策变化将对楼市影响如下:

首先,住宅投资自有资金收益率降低50%以上。


二套住宅首付从20%翻番提高到40%,将投资的杆杠效应缩减了50%。原来住宅之所以比租赁回报更高的商铺、写字楼更具有吸引力,就是因为商铺、写字楼的杆杠效应低了50%。当现在二套住宅的首付也提高到40%,住宅、商铺、写字楼的杆杠效应就被同化了,在这种情况下,租赁回报更高的商铺、写字楼的吸引力就会比住宅大100%以上,因为它们的租赁表现高了100%。

同时,财务成本上涨30%以上。国务院要求的“二套房房贷利率严格按照风险定价”的规定,使投资客们不能再享受到7折的利率优惠了,这样一来,贷款的财务成本就上涨了30%。而商铺、写字楼就不受此影响,无论是第几套,都可以享受到优惠。

因此不难得出这样的结论:住宅刹车,写字楼、商铺的黄金之年到了。

原本集聚在住宅市场的投资客们,将蜂拥进入商物市场。尤其是成熟地段的商铺,其比住宅市场多一倍的回报率、更稳定的租赁,将成为深圳市场最好的资金沉淀池,按回报率计算分析,预料商铺在2010年将获得50%左右的涨幅。对于住宅来说,整体市场目前难言拐点,但要关注结构性变化与阶段顶的出现:产品结构上,要多关注更具使用性能与使用群体的中小户;区域结构上,要多关注熟地物业,对于没有产业基础区域的房产要保持警惕。   作者:尹香武
 
                                                           来源: 深圳商报
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