小店铺评估方法初探 |
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一、问题的提出
小店铺具有不同于普通商用物业的特点：建筑面积小、地段区位敏感、经营灵活、个体赢利能力差异大、类似成交案例少等。估价师在评估旧里小店铺时经常遇到这样一种情况：想采用市场比较法却找不到合适的可比案例；想采用收益还原法，却发现估价对象建造年代久远，甚至是解放前建造的居民住宅，按照现行的估价规范，无法确定其收益年限。尤其是在拆迁评估工作中更是如此。按照《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的要求，在应用市场比较法时，应在相同或者相似区域收集三个以上成交时间不超过六个月的市场交易实例。但实际上，小店铺多数出租，买卖成交案例很少，符合条件的案例则更少；若是采用收益法评估，虽然类似租赁案例较多，但房屋年龄已经超过了耐用年限，房地产的剩余收益年限难以确定。例如，有的房屋建于五六十年代甚至更早，已经过了40年的耐用期限，剩余年限为零年，可是房屋还可以继续使用，创造收益。
二、评估方法探讨
根据《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》，城市房屋拆迁评估的价值定义是“无权利负担的公开市场价值”。因此，理论上宜采用市场比较法、收益法评估。
市场比较法中，足够数量和条件的成交可比案例是此方法能够使用的必要前提条件。评估过程依照估价规范中的一般的做法，这里不再阐述。
除了市场比较法，收益法应该为小店铺的首选方法。由于旧里店铺有充足的租赁案例，为收益法的使用提供了前提条件。但是在具体应用时，还要具体情况具体分析。
按照国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部1999年联合颁布实施的《房地产估价规范》的对收益法的规定，对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物（剩余）耐用年限长于或等于土地使用权（剩余）年限时，应根据土地使用权（剩余）年限来确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。当建筑物（剩余）耐用年限短于土地使用权（剩余）年限时，可采用下列两种方式之一处理：
1、先根据建筑物（剩余）耐用年限运用有限年收益法计算，再加上土地使用权（剩余）年限超出建筑物（剩余）耐用年限的土地使用权有限年价值的折现。可以用图示表示：
土地使用权剩余年限
建筑物剩余年限
土地使用权剩余年限超出部分
O O'
土地使用权剩余年限超出部分=土地使用权剩余年限-建筑物剩余年限
房地产价格=建筑物剩余年限中房地收益还原+O'点土地价值折现到O点价值
2、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于旧里临街店铺，无论土地使用权是划拨还是出让的，一般不会出现建筑物剩余耐用年限大于土地使用权剩余年限的情况。因此，我们着重分析建筑物剩余耐用年限小于土地使用权剩余年限的情况。
先分析上述两种处理方式的第一种：房地产价格由两部分组成：
OO'时段内房地产纯收益的还原+ O'点土地价值折现到O点价值
其中，房地产纯收益可以根据租金资料扣除相应的费用获得。还原率可以采用安全利率加风险调整值法确定。O'点土地价值确定需要预测方法。预测结果准确与否，则要看OO'时段的长短，若在一两年之内，预测结果应比较准确，但实际上，旧里房屋虽然破旧，有些甚至超过了规定耐用年限，但是经过加固、翻修后仍继续使用的随处可见，这就给估价师如何预测O'点土地价值带来了很大的难度，预测多年、十几年甚至几十年后的土地价格是不现实的。
对于第二种处理方式，笔者认为主要是针对房地产权利人为企业的情况。因为要想在净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销，就必须知道建筑成本和土地取得费用的原始帐面价值，而估价对象使用者绝大多数是个体户，且房屋已经使用了几十年，根本没有原始帐面价值记载。
可见，估价规范中的两种处理方式都不能很好适合旧里小店铺评估。笔者经分析认为，《房地产估价规范》中规定的方法是有假定前提条件的，即假定建筑物在超过了其耐用年限后不具有使用价值，只剩下残值，应该拆除。事实上并非如此，一方面，在获取经营收益的心理驱使下，居民不会任其房屋破旧倒塌而不去加固修补，只要土地使用权尚未到期，房主会不断增加房屋的修缮费用，以维持正常的经营活动，必要时甚至对建筑物进行翻建；另一方面，有些房屋由于建造材料优良、建筑工艺好和建筑质量高，其实际耐用年限远大于规定耐用年限。因此，房屋的实际收益年限必然大于等于土地剩余使用年限。基于此新的假设，笔者认为，利用收益法公式仍然可以实现对旧里小店铺的评估，但是需要修改房屋维修费的内涵及计算方法。一般情况下，收益法中维修费的计算按建筑物重置价的百分比求取，例如2%左右，但对于旧里小店铺而言，随着其耐用年限的邻近，已经不是简单的日常维修，还要对建筑物结构进行加固、修缮。为了区别于一般的维修费，笔者称此笔费用为加固修缮费，其值远大于正常的维修费标准。加固修缮费要根据造价知识和实地调查数据合理确定，是评估的关键所在。评估方法步骤如下：
1．求租金毛收入
2．出租成本中，除了保险费、税金外，将维修费改为加固修缮 费。加固修缮费用标准由有经验的造价工程师参考实地调查资料获得。公式中的加固修缮费是各年平均加固修缮费用。
3．划拨土地的，收益年限取商业土地出让最高年限40年。出让 土地的，取土地使用权剩余年限。
4．采用安全利率加风险调整值法确定还原率。
5．运用有限年收益还原法公式计算房地产价格。
或者，先用标准收益法计算收益价格，再扣减一次性翻建费用的折现。
三、评估方法应用举例
评估对象为市中心区某拆迁基地一典型的旧里临街店铺，私房有房地产权证，土地剩余年限35年，建筑面积20平米。运用收益法评估其市场价格。
1、 计算公式： V＝a/r[1－1/（1＋r）n]
其中：V：房地产价格
a：纯收益
r：收益还原利率（根据银行1年期固定资产贷款利率1.98%加上分险调整系数6.02，取8％）
n:剩余使用年限
据调查，评估对象类似房地产平均日租金3.5元/日.平方米。
2、年总收入
出租率90％，则年总收入：
＝3.5×20×365×90％
＝22995（元）
3.年成本计算
营业税金及其附加为年收入的5.565%：
＝22995×5.565％＝1279.67（元）
房产税（房产税为年租金收入的12％）：
=22995×12％＝2759.4（元）
建筑物年平均加固修缮费用：
根据现场调查并根据造价知识，确定建筑物年平均加固修缮费用为35元/平米，
35×20=700（元）
建筑物保险费(建筑物重置价格的0.15%，建筑物重置单价取650)
650×20×0.15%=19.5元
总成本合计：
1279.67+2759.4+700+19.5=4758.57（元）
4、年纯收益
年纯收益=年收入-年成本
＝22995-4758.57=18236.43（元）
5、房地产总价（N=35）
V＝a/r[1－1/（1＋r）n]
＝18236.43/8%×[1－1/（1＋8％）50]
＝212454.4（元）
合单价：212454.4/20≈10623（元/平米）
四、结论
用本文提出的改进收益还原法来评估旧里店铺，考虑了估价对象的实际情况和特殊性，通过年平均加固修缮费用概念的引入，解决了房屋收益年限的确定问题，能够用来进行旧里临街店铺的市场性评估和拆迁补偿价值评估，尤其当缺乏类似市场交易案例而不能应用市场比较法时，此方法可以起到主要作用。
在应用此方法评估时，要注意该方法的假设条件，即评估对象必须是可以加固修缮的。如果评估对象建筑质量差、保养不好，或者由于附近建设项目震动造成的结构破损或地基倾斜，则不满足此方法的假设条件，不能应用此方法评估。
此方法中，如何更加准确地确定加固修缮费用是评估的关键，可以进一步研究探讨
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