商业地产受到越来越多的关注，我也一直喜欢思考和观察关于商业地产的相关问题。我觉得，真正专业而理性客观地懂得商业地产的人，一定绕也绕不开地要思考和解决的一个重要问题——探寻商业地产的终极价值。 

    这些年来，中国地产界很浮躁，商业地产领域的从业人更飘然，关注和思考这一问题的人其实并不多。房子我卖的那么好那么快，商业项目我操的钱这么多这么易，我干嘛还会想你这个书呆子的问题？现实就是硬道理。由此，我们也不难现实地想象到现时的商业地产领域的现实境况和思想水准。

    “住宅地产是小学生，商业地产是中学生，复合地产是大学生”这话说的也不错，但真正理会为什么？我以为，商业地产或者地产商业才是房地产业中最重要的一环。在我看来，商业地产或地产商业是最直接纽合其它各产业的真正连接点。搞清商业地产的终极价值，以及弄懂这个终极价值在商业地产相关的各产业里如何进行合理分配的关系，应该是真正保障商业地产健康运行的关键。

    探寻终极价值，是探寻一种理论意义的极值，这必然是一种难以企及的理想状态。但是，研究理想状态对于深入了解和把握行业运行规律是必有意义的。——这也几乎是各门学科进行深入的专题理论研究时，惯常采用的一种入门方法。

    这里，我们来探询商业地产的终极价值，事实上也是探讨其在一种理想状态下的最终价值。下面我们就开始一段枯燥的理论推导与追寻吧。

    经济学上的理想状态，通常被称之为帕累托最优。商业地产的终极价值，理当应是：在帕累托最优之下商业地产的最终与最大的价值。

    由此，我们来看看商业地产的帕累托最优的约束条件是什么？

    针对于某一具体的商业地产（物业）来说，只要它建筑成型之后并能正常使用，一切都已固化，其帕累托最优的约束条件无外乎只需考虑一个方面——该商业地产（物业）的用途。其用途会很多但也只能最终选择一个，那便是其最终的商业业态。该商业物业的最终商业业态所创造的价值如何才能最大化？这应该又涉及到一个重要的经济学概念——机会成本。

    懂一点经济学原理的人都应该明白机会成本的意思：某一资源尽管可能用于多种用途，但最终只能选择用于其中的一种，正是因为选择用于这一种用途，而失去了可能用于其它用途的机会，将失去的那些可能用途的最高收益与最终所选用途的收益比较，其差值便是该用途的机会成本。由此，要保证某商业地产（物业）的价值收益最大化，必然所选的最终商业业态的机会成本ΔC要最小，即为零。也就是说，当ΔC=0时，是该商业地产（物业）帕累托最优的约束条件，此条件下该商业地产（物业）可取得最终与最大的价值收益。

    归纳以上推理，我们可以得出以下结论：商业地产的终极价值即是当其最终所选择的终端商业业态的机会成本最小（为零）时，所能获得的最高收益。

    明白某种事物的终极价值，最大的功用便是能让人们趋于理性。同样，我们弄清商业地产的终极价值的推导原理和方法，可以指导所有相关商业地产的参与者，行为变得更加理性，或者聪明。

    说直白一点，搞懂了商业地产的终极价值，就是清楚了该商业地产（物业）这块总体价值的“蛋糕”可能到底有多大的问题。接下来，才再是研究参与分切“蛋糕”的人之间的分配机理和模式问题。

    通常来讲，商业地产的运营无外乎两种方式：自主开发持有经营和开发出售出租经营。无论哪种方式，连接商业地产产业链条的可能涉及到许多行业，诸如：金融支持，地产开发，投资购买，运营管理，商业经营，特殊利益团体，以及来自不同行业的消费者等等，他们都可能是参与分割那块“蛋糕”的人。归根到底，都是商业地产的终极价值在支撑着他们相互连接的那条价值体系。

    他们之间又应该如何来分切商业地产这终极价值的“大蛋糕”呢？

    我们只能以“合理”二字作为理想分配的标准来做进一步的思考和推导。

    面对一个涉及越来越庞大的产业体系，我们要衡定各产业价值进行合理分配，还是采用黑格尔的那句话吧：存在即是合理。一个长期存在的经济体系必然由其相对稳定的产业结构所支撑，稳定的产业结构又必然是靠一些成熟的行业来搭建组成。成熟的行业在长期的经济体系中磨合之后，都会形成相对固定的行业平均利润率。由此，成熟行业具有比较固定的行业平均利润率这个特征，便可成为我们划分那块“大蛋糕”的重要工具。

    这一系列的逻辑推导其实暗含了产业价值匹配思想和经济均衡论在商业地产研究中的运用问题。关于成熟经济体系里行业固定利润率这一特征工具，如何运用于房地产领域的价值研究，可以进一步应用投入产出经济学原理（里昂惕夫，美国经济学家，76年诺贝尔奖），做量价配比的产业价值匹配关系进行梳理。

    记得几年前读研究生时，曾花了不少时间的积累和思考，用手爬格子的方式写了一篇 《基于产业价值匹配思想的商业房地产价格研究》，作为我的硕士毕业论文。几年来，我也一直在观察和实践中，自觉地检视着当初所形成的那些观点与结论。回想当初那篇论文，主要启迪于我当时这样的思考与认识：稳定的社会要追求持续的和谐，健康的经济在追求利益的均衡，不成熟的行业一定会在追求均衡与和谐的博弈竞合中变成成熟的行业，成熟的行业都会有合理的行业利润，不成熟的行业与不均衡的产业都会在博弈竞合与挤出效应中，让各个产业价值由不均衡走向相对均衡，从而让整个经济结构表现出相对的稳定均衡。这当是从经济均衡论与产业价值匹配思想的角度来研究商业房地产价格的发轫之源。

    把握成熟行业都具备相对稳定的行业平均利润率这一特征工具，并根据稳定经济结构里各产业投入产出的量价配比关系，我们可以粗略地测定出建立在商业地产终极价值之上的各产业环节，所应配比的相对合理的产业价值收益。再以价格围绕价值波动的原理，进一步估算出商业地产的价值链上，各个产业环节攫取各自合理的价值收益时所应体现的市场价格。

    这种建立在探寻商业地产终极价值基础上的价格认识路径，想必将超越盲目而肤浅的市场比较定价方法和僵硬而主观的成本定价方法的局限，从而构筑起一套新的更系统而开阔的商业地产的价格认知体系。

    我想，探寻商业地产的终极价值，是梳理和建立自己一套较完整的商业地产价值的认识体系的理论基石。这至少对我们从事地产的三方面实际工作大有裨益：1）从专业评估师的角度，可以建立一种新的估价方法——价值匹配法，更客观和完整地重新评估某商业地产的真实价值；2）从开发商的角度，结合整体经济的发展状况和市场信息的对称情况，可以指导我们更加理性或者聪明地对商业地产（物业）进行定价；3）从投资者的角度，可以更清醒而冷静地让我们判别某商业地产的投资收益与风险。[限于博文的篇幅，不再对这三方面做更多更深入的阐述]

    不可否认，从房地产行业的发展历程和真实的成熟性来看，中国的房地产业确实还处于不成熟的阶段。相对于市场经济体系更成熟的国外房地产业的发展经验和较稳定的行业利润来进行比较，我们不难意识到，不成熟的行业过高的泡沫利润终会被日益成熟的市场经济体系磨合挤出，变得成熟而稳定——这将是一种必然的发展趋势。

    对此，作为一个对商业地产有兴趣的人，探询商业地产的终极价值，并以经济均衡论的视角，运用产业价值匹配的思想，来看待商业地产的一系列问题，会使我们变得更加冷静和理性。透彻行业规律，研究理想状态，是我们把握行业趋势，形成独立主见，寻找优化策略，练就高人技能的一种方法途径。