上海新天地商业地产案例分析 |
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1.商业地产管理的现状
商业房地产项目取得成功最重要的因素之一，商业房地产的物业管理，是投资商在商业房地产项目运做过程中必须密切关注的内容。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。
目前商业管理的营销环节有几种模式：
其一是由所有商家共同组成租户委员会来操作
其二是由开发商聘请的专职营销经理来管理
其三是将两种方式结合。
目前，专业的商业管理机构和人才极其缺乏，因此越来越多的开发商倾向于聘请百货店的专业人才来承担营销管理的角色，这适用于体量较小的商业地产项目。国外投资机构进入商业地产的首选是大型综合商业设施，而这就使得营销管理人才的缺乏更加突出。
1999年，美国奥瑞克莱公司在中国各地承接了十几个商业设施的管理。奥瑞克莱是一家以购物中心开发咨询和招租管理为主业的商业咨询公司，其管理者泰德在美国佛罗里达有着多年的购物中心开发和管理经验，而其管理模式始终无法在中国显现锋芒。
在招商过程中，奥瑞克莱坚持开发商应该牺牲一定的利益，低价吸引某些特定品牌入场，而开发商对此难以理解，更不明白为什么一定要引进某个品牌，最终双方无法达成共识，而这样的问题竟然普遍存在于奥瑞克莱在中国各地的项目中，无奈的泰德只得率奥瑞克莱黯然离去，全面撤出中国市场。
除去人才缺乏、开发商不理解商业管理的原因以外，国外商业管理公司对国内情况的了解程度也相当有限。目前已经有大量国际管理公司在中国设立了办事处，并且着力进行本土化，而相对于开发商自己进行管理，这些国际管理公司的费用高昂得多。面对这样的状况很多专家提出培养本土商业管理人才才是解决之道。
华润已经聘请仲量联行进行西单文化广场的管理，而在全球管理着超过6800万平方米物业的仲量联行商业管理的困境也毋庸置疑。“在中国，商业管理太难做了。”仲量联行中国区董事许国鸿表示，“很多开发商并不理解商业管理，自己进行管理，或者聘请物业管理公司把商业管理纳入物业管理的范围进行运作，虽然这不是真正意义上的商业管理，但是构成了明显的价格优势，这种竞争状态有点让人吃不消。此外就是本地专业人才的缺乏，如果我们从台湾、香港和新加坡调集专业人才来北京，成本太高。”
2.商业地产管理的趋势
（1）商业管理公司的专业技能
商业管理是一个非常强调专业技能、实践性极强的领域。按照国际购物中心协会的标准，商业地产的运行和管理主要包括四个方面：财务、招租、营销和人力资源，其中招租和营销尤其需要专业技能。
（2）商业管理公司的提前介入
商业管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果国内商业房地产项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理，那么投资商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，招商工作容易进行等。
（3）商业房地产管理公司介入股权
管理公司以管理参股，共同承担经营管理的风险。
上海新天地商业地产案例分析
上海新天地位于市中心、淮海中路南侧的上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。
上海新天地占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20 世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。
那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。露天广场上丰富多彩的文化表演让旅客有许多的参与。石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置、家具摆设，原汁原味地再现20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化。也可通过博物馆的图片、录像了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调、宽带互联网，一应俱全。消费者上网可以迅速查询商店价格和餐厅、酒吧的菜单，以及电影院上演的电影，并可能以预定座位，还可直接网上浏览，观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。走进新天地，更多的时尚和新潮，让人看不完也看不够；更多的参与和投入，让人开心一天玩不够。上海新天地将成为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。
那里亦古亦西的建筑风格和经营特色让人耳目一新。从它开放的那一刻起，各路明星、艺术家、企业家、银行家、驻沪外交官纷至沓来，流连忘返。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。
上海新天地已然成为上海这个国际大都市的时尚休闲之地。
上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一———破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。
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