商业地产需要“新思维” |
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种种迹象表明，今年注定是个商业地产的闯关之年。
以省会石家庄（楼盘）为例，官方的数据是：2013年，石家庄市区商业用房上市面积178.2万平方米，成交34万平方米，同比均增长64.4%。虽然上市量和成交量有较大幅度增长，但供需已出现失衡，供求比近5∶1。
除了首次出现供求比大幅度失衡的情况外，石家庄市住房保障和房产管理局发布的这份报告里，还出现了让人担忧的信息：目前市场商业用房已出现滞销现象，首次出现价格下调趋势，成交均价为11860元/平方米，同比下降16.75%。
商业地产的冬天来了吗？未必。
事实上，就大势而言，商业地产前景很好。因为，其一，在新型城镇化的支撑下，我国房地产仍具有较大空间，但今后若要实现房地产平稳持续发展，必须转型发展，其中重要内容之一就是要由单纯依靠住宅建设，转型为包括商业地产在内的多业态发展。
按照国际经验，在城镇化率超过50%，人均收入水平超过8000美金后，商业类服务型地产快速增加是一个规律性的特征。目前，我国城镇化率已经达到52%，未来10年，每年还将有1500万左右农村人口转化为城镇居民，如达到70%的城镇化水平，将有约3亿农村人口进城，房地产需求与投资空间巨大。
其二，今后几年，我国对住宅供求市场的调控方向也难以改变，调控力度很难放松。
在这样的背景下，我国很多房地产开发企业已开始转型发展，开发领域、开发产品不再局限于住宅市场，开始转型商业、写字楼等服务型地产投资，包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等诸多类型。
其三，最近一轮的房地产调控使商业地产成为主要受益者。
2010年以来，在较为宽松的货币政策下，全国商业地产呈跨台阶式高增长态势，达到历史高点。据有关资料，我国商业营业用房和办公楼开发投资年增长已经达到了30%以上的高位。从官方的数据来看，省会石家庄的情况可能会更高。
基于上述三点，我省的商业地产在今年注定将迎来一个难关，我们需要新思维。
对于开发企业而言，商业地产是一个复合型的产业，非常复杂，不是单纯的房地产行业，也不是单纯的商业行业，它是一个包括地产、商业、投资、金融等多个相关的业务领域的综合平台。资金流动性的松紧将成为影响今年房地产市场最大的隐性风险。今年，我国宏观经济发展将确定在7.5%左右的合理目标，金融将是稳健偏紧的货币政策，信贷资金重点是支持中小企业等政策性项目，商业地产项目难以像过去几年一样，再获得大规模银行贷款的支持。
对于投资者来说，商业地产规模大、可分割性低，特别是资产流动性较差，因此，进入门槛高、专业化要求强，特别是金融风险大。必须指出的是，住宅市场“去投资化”将作为我国房地产发展的长期政策目标。由于不受房地产调控的限制，商业地产开始被视作投资的避风港，商业地产开始繁荣，甚至出现爆发式增长。
值得注意的是，尽管新一代的城市综合体依靠住宅、写字楼聚合了一定的人群，并提出了返租、统一运营等模式，但一个城市、地区能支撑什么规模的商业项目，建议投资者在出手前，对项目本身、开发企业实力、区域经济社会发展状况和政府规划进行全方位的考量之后再做决定。下期我来分享业内人士的投资体会。
来源：燕赵都市报 |
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