国内商业地产开发井喷，模式单一，缺乏创新、以住养商、销售为主、购物中心加主力店的模式成为主流。

　　据统计，目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4,000家。

　　短期、局部供大于求的市场态势，使得超市和百货为代表的主力店，成了开发商的“香饽饽”，因此“客大欺店”的潜规则愈演愈烈。

　　而商业地产的店中店潜规则，简单讲就是超市、百货做“二房东”，低价剥取开发商的租金收益。

　 　首先，超市做二房东是基于开源节流。目前超市、便利店等商超业态的经营成本中，30%~50%为租金成本，且到期后，涨幅惊人。比如一杯28块钱的星巴 克咖啡，总成本构成中，广告水电维修9.4元，占33.7%;房租5.6元，占20.0%……原料：14.3%，利润：9.5%……

　 　再比如一家1-2万平方米面积的标准卖场，按目前超市每月每平方米租金约30元至50元计算，一年的租金从500万到近1000万元不等，卖场日水电费 1万多元，日人工(按两班倒300人计算)费用约1.5万元，租金约2万元，每日的总成本中，租金占比约44%。而卖场的毛利率一般只有10%，因此日营 业额起码要45万元才能保本，而目前很多卖场日营业额只有30多万元，甚至低至20多万元。

　 　而超市入住综合体项目，一般会把自己租到的25%--P的面积转租给其他商家，由于超市自身的人流较大，转租物业的租金可以轻松翻一倍，甚至两倍。个别 开发商的物业特色不明显，谈判能力弱的开发商甚至被超市吃掉2万平米以上的面积，且租金均在20-50元，超市只用做二房东就可以实现稳赚，而不是仅靠商 品差价、进场费等等实现盈利。

　 　这种超市加店中店的模式，对消费者来讲，好处是可以实现业态的丰富性，气味诱惑、商品体验、现场围观为平淡的购买之旅加添了不少乐趣。对各商家而言，在 超市里开设自己的小店可以共享大规模的人流。对开发商而言，肯定是利弊兼有。有利的是可以借助主力店炒作造势，不利点则是把肥肉拱手让给超市，卧榻之旁， 他人酣睡!

　　这种超市加店中店的成功项目，如大润发、人人乐、家乐福等大型商超。其店中店规模一般在3000—8000平米。主要经营零售类百货、便利配套与轻餐饮业态。类似于一个小型百货。其店中店的主力业态一般以女装、运动服饰、化妆品、家居、鞋帽箱包等为主……

　 　主力店招商，利弊兼有，关键在于权衡得失，以及找出适合企业自身条件的开发模式。在住宅领域，开发商拿地后可谓一家独大，支配整条产业链，但在商业地产 领域，拿到地才是万里征途的第一步。其不仅面临定位、设计、运管等等一般工作，还要和各种世界五百强如沃尔玛、家乐福等进行轮番的谈判较量，甚至是一家四 五百平米的KFC门店，其背后都配有国际化的拓展团队，当此之时，开发企业才真正体会到客大欺店、龙游浅水，虎落平川的感叹……