一线城市商业地产租金高位运行 |
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近日，北京CBD的一家星巴克正式关闭。这是内地首家星巴克门店，成立于1999年初。而这一事件折射出的并不仅仅是北、上、广等一线城市商业零售地产租金的高位走势。
一线城市商业地产租金高位运行
近日，北京CBD的一家星巴克正式关闭。这是内地首家星巴克门店，成立于1999年初。而这一事件折射出的并不仅仅是北、上、广等一线城市商业零售地产租金的高位走势。
续租加速业态调整
实际上，不断上涨的租金不是星巴克等实体零售商关门的唯一原因。“一方面，商家人工成本和运营成本的不断提升压缩了利润；另一方面，业主也在主动调整其商业布局。”高纬环球中国区研究部董事张平对国际商报记者表示。她认为，租金上涨只是低利润零售商让出核心商业区的诱因之一。高纬环球的数据显示，北京市商业地产租金的涨幅实际上没有持续上升，而且还出现了同比回落。
据悉，星巴克国贸店一年的租金和人工成本超过700万元。国贸商城一期店铺租金平均每月每平方米超过了1000元。而根据星巴克2012年的财报，星巴克亚洲地区平均单店营业额为82.9万美元，约合人民币509万元。“我不是特别清楚国贸星巴克的具体情况，但我猜测他们的关闭与续租有关。”据张平介绍，商家与物业方的租赁合同通常是几年一签，有时他们会在几年前就约定好续租时的价格不能超过上次合同价格的几成。但根据北京等一线城市今年以来商业零售地产不断上涨的形势，星巴克很可能是在续租时遇到了租金远远高出预期的情况，从而不得不搬离国贸。“要知道，2013年上半年，北京写字楼租金已经比金融危机时上涨了138%。”
续租成了零售商区域布局调整的一个客观时间节点。据莎莎国际透露，由于公司去年有20份新续租约，公司店铺租金成本占销售额百分比由10.1%增加至10.3%，平均租金增幅约为35%，续租租约对该财政年度有全期性影响，公司已在近两年关闭多家门店。
民生业态仍呈增长态势
“我们预计，到2017年之前，北、上、广等一线城市商业地产租金的上升势头将长期保持。”张平表示，低利润的行业和企业如果不能承受租金压力，就必须考虑调整自己的战略布局，在地理位置上重新做打算。她说：“从一线城市核心商业地区的业态布局看，快时尚、奢侈品的扩张速度正在放缓，而快餐业和大型超市等和民生息息相关的业态却仍然保持增长态势。”
去年年底中央出台的“八项规定”压缩了奢侈品和高端餐饮业的利润，一些餐饮企业以裁员、关闭门店和多种经营来应对危机。近日，湘鄂情(002306,股吧)发布公告称，董事会临时会议决定，停止旗下8家门店的经营，并授权经理层全权办理承包经营、退租等事宜；另外，全聚德推出了自助模式，湘鄂情新开发了中端菜品，其目的都是尽可能地多分一点中低端市场的利润蛋糕。
高纬环球中国区董事总经理张良军表示：“核心商圈优质零售物业仍为国际知名品牌的扩张首选，因此核心商圈的租金仍有上升空间。”这意味着，想在一线城市核心商圈继续立足的零售企业，必须得有过硬的盈利模式，否则还真该考虑转向二线市场了。 |
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