内地首家星巴克关闭 高租金成商业“杀手” |
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6月21日，位于北京国贸商城一层的星巴克正式关闭，其门店员工分流到临近的门店继续工作。成立于1999年1月的星巴克国贸店是星巴克内地首家门店，身处北京市最繁华的商业中心，星巴克国贸店承载了不少周边上班族的过往记忆。
据了解，星巴克撤离国贸商城一期，主要原因是租金过高而无法承受。有媒体表示，星巴克国贸店一年的租金和人工成本超过700万元。而一位餐饮业选址人士告诉《中国经营报》记者，国贸商城一期店铺租金平均每月每平方米超过了1000元，以餐饮业的盈利水平实在难以承受。
不过，北京星巴克方面则表示，此次搬迁主要是国贸给了星巴克更好的位置，即入驻国贸三期新店。“比一期的老店空间更大，各种设施也更新一些。”星巴克相关人士称，此次搬迁有利于顾客体验。但不可回避的是，国贸三期的客流量明显弱于一期黄金地段。
纵观整个行业，之前外资大卖场Tesco关闭上海镇宁店、沃尔玛关闭上海闵行店等系列案例反映出，城市核心区域过高的商铺租金已经超过大卖场所能承受的范围，不得不向周边区域转移。而星巴克国贸店的搬离也说明：消化租金能力较强的餐饮业也难以抗拒核心地段的商铺租金。在经济下滑、消费乏力的背景下，高居不下的租金已经成为商业健康发展的“杀手”。
追求高收益忽视顾客体验
6月23日，记者来到国贸商城一期。尽管在商场入口的指示牌上还清晰标记着星巴克的位置，但原来星巴克国贸店的店铺已经是“人去楼空”。该处星巴克的位置被黑色油布围起来，背景板上面赫然印着“GOYARD”的字样。
成立于1853年的GOYARD是法国一家专门从事箱包设计生产的老牌奢侈品制造商。GOYARD品牌在漫漫历史长河中赢得了很多名流的信任和青睐——英国王室，俄国沙皇，美国总统，大师柯南·道尔，温莎公爵夫妇，洛克菲勒家族，卡尔·拉格菲尔德等人都是GOYARD的忠实拥趸。
这意味着，原星巴克国贸店将被这家老牌的奢侈品专卖店所取代。“星巴克前两天就搬走了，将会有新的品牌进来，正在装修呢。”国贸商城一位商户告诉本报记者。
业界分析，星巴克撤离国贸一期的主要原因是租金压力。有媒体表示，星巴克国贸店一年的租金和人工费用超过700万元。星巴克2012年财报显示，星巴克亚洲地区平均单店营业额为82.9万美元，约合人民币509万元。
知名餐饮连锁品牌汉堡王拓展经理王先生告诉记者，国贸一期商铺租金已经超过了33元每天每平方米的价格。据他介绍，北京星巴克能承受的最高租金为20元每天每平方米左右。
“国贸一期成了国际一线品牌的阵地。星巴克1999年刚刚进入国内时，无疑是京城高级的休闲场所，但十多年过去了，虽然星巴克还是全球知名品牌，但与周边国际一线奢侈品相比，定位还是有所差距。”王先生表示。记者也了解到，就在原星巴克国贸店对面便是LV的专卖店。
“国贸三期工程有了各自清晰的定位。一期是全球顶级品牌的阵地，而国贸三期则是集合娱乐、休闲、餐饮等多种功能的综合服务区。从租金来看，也有相当差距。国贸一期每平方米每月租金为1000元，而三期租金为500～600元每月每平方米。”王先生说。
拥有如此高昂的租金，国贸拥有的位势自然也不一般，它位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地。
然而，记者发现自星巴克搬离之后，在国贸商城一期这样巨大的综合体内，很难找到一个能够供顾客坐下来休息、喝杯饮料的地方。在这寸土寸金的地方，仿佛任何休闲都是“奢侈”的。对此，太平洋咖啡董事长蓝屹表示：业主对物业租金回报的追求无可厚非，但这样布局确实忽略了商业规划的合理性以及顾客的购物体验，从长期来看，肯定是弊大于利的。
高房租正成为商业“杀手”
“租金承受能力和销售额相关，并没有确定的指标。就目前我们的经营状况来看，一个标注面积的咖啡店（约150平方米）每月租金如果超过五万元，我就要谨慎掂量一下了。”太平洋咖啡董事长蓝屹告诉本报记者。
每个经营者心中有杆秤，而这天平的砝码就是收入与支出的考量。以150平方米月租金5万元来计算，折合每天每平方米的价格大约11元，这是一个成熟的咖啡连锁店所能承受的较高的租金。记者了解到，在北京位置良好的商铺，每天每平方米的价格在10元以上。这意味着，处于核心商圈的大部分餐饮连锁企业，几乎已经到了其能承受租金的上限。
据记者估算，在北京市成熟商圈开出一家100平方米的餐饮店，以每天每平方米11元租金计算，门店每月销售额至少要超过22万元方能守住租金占销售15%的“底线”。
“就北京市而言，开发人员所看好的商铺位置，平均租金已经超过了10元每天每平方米。这样一个价格，对于品牌成熟、管理体系完善，在消费环境良好的背景下，门店员工需要拼命努力赚钱，才能保证门店略有盈利。”宏状元连锁一位店铺开发人员告诉记者。
上述开发人员告诉记者，目前大部分餐饮企业新开门店的租金占到销售额15%以上。对餐饮企业而言，15%是一个危险的数字。“房租对销售额占比超过15%，门店盈利就会非常困难。”河南金好来有限公司董事长吴金宏表示。
“我们都是给房东打工。近年来，餐饮业利润持续下滑，如今已经不到10%。而租金的上涨是其利润下滑一大主要因素。从房租占销售额的比例来看，这一数字不断上升。在以前，房租只占到销售额6%～7%的样子，如今新开门店普遍到了15%。”上述开发人员表示。
房租正成为商业“杀手”，不仅在餐饮中表现明显，在利润更为微薄的大卖场，更是影响深远。以大卖场整租的价格来算，“北京四环以内的商业物业租金普遍在每平方米每天2.8～3元。”汉拿山集团拓展经理张先生告诉记者。
而对于大卖场来说，按照行业平均水平，每天每平方米2.5元的价格已经成为门店所能负担的“红线”。超过这一数字，门店很难实现盈利。
在房租上涨的同时，人力成本、水电费、办公成本等其他成本也在不断上升。同时，近年来受到消费低迷、电商冲击等影响，零售企业的销售额和利润都在逐步下滑。“与去年同期相比，人工费用上涨20%，再加上水电、房租等成本增加，整体的企业经营成本上涨幅度在20%~30%。成本上涨、销售额和利润同步下滑，零售商其实在给房东‘打工’。”北京百联清城购物中心总经理何向阳感叹道。
来源: 中国经营报(北京) |
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