南京频现产业综合体 房企主题式开发或成趋势 |
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5月31日，金城集团联手南京中航工业科技城以底价24.8亿元拿下城中原金城集团内的商住混合用地，拟打造全国首个以航空为主题的城市产业综合体。
这是继去年年底，中储集团（中国物资储运南京分公司）确定在城北建设南京首个电商大厦之后，又一个落地南京的主题式产业综合体开发。
而回顾近几年来的南京土地市场，依托产业载体拿地的开发商层出不穷。有业内人士坦言，如何提升单块土地自身的价值，实现利益最大化？依托产业平台，打造产业综合体不失为一条捷径。
但在这种，以拉动区域经济为目的的主题式开发背后，依然隐忧不断。
现象
产业综合体频现市场
上周五下午，南京白下区中山东路518号（航空产业城-1）地块被金城集团和南京中航工业科技城联合体摘得，斥资24.8亿元。
由于是一幅混合性质用地，除了商业、住宅部分外，还有一部分将用以科研开发，且未来科研设计用房不可分割销售、分割转让，是一个名副其实的产业综合体项目。
竞得地块后，南京中航工业科技城发展有限公司方面透露，该地块开发将致力于打造全国首个以航空科技为核心的高端科技研发中心园区，配建有住宅、商业、酒店、幼儿园等。
这种产业综合体在近期，主城区域的开发中并非首例。去年年底，同样拥有国企背景的中国物资储运南京分公司，以底价9.1亿元拿下了下关区中央北路河路道1号地块，而该地块收储前的持有人就是中储集团。
据了解，中央北路1号地块将建成以电子商务交易为核心业务，兼顾办公、物流、行政、购物、休闲等多种功能的综合性大楼，其本质也是一个产业综合体。
此外，今年年初，中海拿下的麒麟科创园地块（中海国际社区 (论坛)），以及同区域的富力十号 (论坛)、启迪方洲 (论坛)等项目，其开发思路都是以住宅为核心，产业平台为支撑。
根据媒体报道和公开资料的不完全统计，自去年以来，房企以产业地产为主在南京进行拿地开发的已达7起。值得一提的是，国企在其中扮演了重要角色。
分析
产业链支撑规避风险
“这种拿地的模式早先年已经存在，但近几年尤胜。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析指出，专门做产业地产的开发商，拿产业综合用地开发产业地产项目运营。
据资料显示，包括万科、保利、万达、富力、龙湖、雅居乐等国内排名前30的房企，均已将触角伸向包括养老、旅游、文化等形态在内的各类产业地产。
“还有一类是国内的大型企业，一般是央企和国企，拿地主要是基于自己公司内部产业为主导的区域发展。”张宏伟指出，这种企业一般实力雄厚，开发目的在于整合公司体系内部的产业链资源，做地区性的综合产业的发展平台。
中航系此番落地南京，打造全国首个航空科技城就属于这种情况，另据张宏伟透露，与中航系如出一辙的还有海航系，此前也一直在长三角地区寻找合适的地块，但始终未果。
张宏伟认为，依托自身产业链打造产业综合体可以在一定程度上规避开发风险，“企业内部的产业链运作已近完备，在资金的掌控方面有着成熟的经验，基于此，项目的盈利模式将更加多元化。”
隐忧
产业外衣下的拿地运动
自今年以来，包括万达、万科、保利等在内的一批一线品牌房企，都在以地产开发的基础上，谋求更多的发展机会，产业地产只是其备选项之一，不过，在谈及理由时，政策成为了主要的驱动要素。
从业界普遍的观点来看，未来的政策导向将持续从严，尤其是住宅市场，在外部市场预期未有缓解的背景下，仍面临较高的调控压力。
与此同时，地方政府以产业带动区域经济发展的策略已逐渐铺开。以南京为例，麒麟科创园、徐庄软件园、紫金科创园等一批具有浓厚产业色彩的园区规划陆续浮出水面，产业综合体势必会成为区域的主流。
张宏伟认为，地方政府为了促成房企进驻，会在土地和税收方面给予诸多优惠，“开发商以较低的价格实现大面积拿地，地方政府也完成了产业指标，一举两得。”
不过，也有业内人士谈到了其中的隐忧，不少房地产企业做产业地产，并不是真正转型去做实业，更多的是想通过产业地产的政策优势去拿地，“这样不仅达不到产业拉动经济的目的，反而会促动楼市的波动，推高房价。”
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产业综合体
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