住宅地产再无投资功能 商业地产大有可为 |
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深圳迈石资本基金管理有限公司董事长唐标晟：住宅地产再无投资功能 商业地产大有可为
拿着丰厚年薪的国际投行职业经理人为什么选择回国创业投资？深圳迈石资本基金管理有限公司董事长唐标晟对第一财经日报《财商》记者笑称：“是血液里崇尚自由的天性。”
但也不仅仅是如此，在15年的海外投行职业生涯中，唐标晟接触了不少与中国相关的项目，而海外投行对中国国情的不理解让其与不少机会擦肩而过，这也让唐标晟下了回国创业的决心。在唐标晟看来，中国迅猛的经济发展和消费模式变革带来的是金子一般的投资机会。
地产金融新模式
《财商》：你们最主要的业务是金融地产，你是如何把握地产金融领域的投资机会的？
唐标晟：我们是把金融和地产结合在一起，打破原来纯地产发展或纯金融参与的模式。具体策略上，主要是用一种结构化的方式把不同时间的资本、不同时间的 风险给到不同的投资人。金融这一块的资金募集分为初始阶段、项目基本成型阶段和项目成熟三个阶段，不同阶段进入的投资者享有不同的风险和收益。
这一块的投资我们主要集中在高端商业地产，这个商业地产不是简单的做商铺，而是把商业地产开发、物流金融、仓储金融和交易金融这几块东西结合在整个商业地产项目里，变成综合的结合商业地产和金融服务的这样一种模式。
《财商》：你们现在运作的中哈霍尔果斯特区壹号商城私募股权基金就是这样一种模式吗？
唐标晟：是的。早在2006年，中国与哈萨克斯坦两国元首达成共识，确定了中哈霍尔果斯国际边境合作中心，这是世界上第一个跨境的经济贸易区和投资合 作中心。整个特区真正建设是到2010年，我们通过当地一些渠道了解到这个地区的投资机会。现在这个项目已经进入了第三阶段，迈石资本霍尔果斯特区产业投 资基金的募集主要是为建设整个特区一号商城配套的住宅区，而我们会以现有的物业形态来保障这批投资者的基本回报。
《财商》：在运作项目的时候，你们是否需要选择地产商作为合作伙伴？
唐标晟：在霍尔果斯特区商城的投资，我们是在新疆自己成立一个项目公司，申请了地产开发的资质。但对于我们经常接手的其他如在上海、北京等地的项目，则更多是找一个地产商去开发，我们则以投资商的角色来参与。
住宅地产已不能作为投资品
《财商》：现在国内对于房地产拐点的讨论非常多，从一个投资商的角度，你怎么看房地产调控对房价的影响？
唐标晟：美国的地产泡沫已经破了，这个泡沫破裂对美国经济的影响非常严重，有了前车之鉴，中国政府自然不想走这一条路，中央在房地产调控上的决心非常大。所以，我们作为投资商来说，绝对不能够逆势而为，所以我们不会涉足住宅地产的投资。
从房价的角度看，在当前房地产泡沫并没有破的情况下，房价要下跌30%、40%则是毫无可能的。那么政府可不可以保持泡沫不破？我个人认为是可以的， 因为通胀是必然，而良性的通胀其实对整个社会来说是好事情，良性的通胀就是大家的收入和商品的价格在一个相应比例下都有所提高。现在国内工资水平确实也在 缓慢提升，在这个大前提之下，我觉得没有太大风险，房价不会大幅下跌。
但作为一种投资品的话，住宅地产的投资功能已经基本没有了，现在它只能作为一个抵御通胀的产品，而不是投资产品。大家一定要清楚，国家不让你干的事 情，逆势而为是没有意义的。所以在住宅地产这块，如果是作为自有住宅或者抗通胀产品的话，现在随时都可以买，风险并不大。而如果是想着买了以后会升值就大 错特错了，以后投资住宅房地产的收益率会远远低于其他投资，因为以后的交易成本和持有成本都会越来越高。
《财商》：但你们对商业地产还是很看好，投资了不少项目，商业地产还是有投资价值？
唐标晟：我觉得中国目前商业地产确实大有可为。中国新一代的消费群体是上世纪80年代和90年代这些年轻人，这个人群的消费观念已经国际化了，都是一 定程度上进行提前消费，这样一个群体的崛起是不可避免的趋势，而这个群体又在一定程度上带动60年代、70年代人群的消费。所以，中国的消费文化在这三五 年之内已经有了变革性的改变，这就导致了商业地产繁荣的必然性，所以商业地产是绝对可为的，是大势所趋。而住宅地产作为投资品绝对不可取，只能作为一个改 善生活的必需品，一个抗通胀的普通产品。
美国地产价格将回归
《财商》：你们还有一个投资美国房地产的私募基金，是不是看好美国的房地产？
唐标晟：首先声明一下，这个美国地产基金主要是为那些钱多得花不完的人设计的。中国现在有很多有钱人，他们需要做一个全球的资产配置。为什么投资美国 的房地产？因为根据多年的投资和银行工作的经验，我对于风险的意识比较敏感，在我看来，人民币未来十年大幅贬值的趋势不可避免，所以，对于拥有很多资产的 国内投资者来说，资产配置必须要考虑国际化。而美国作为一个过去几十年全球经济发展的龙头，作为一个以科技创新为主的国家，它的资产或者资源对于这种类型 的投资者是一个非常好的选择。
其次，现在我们这个美国地产基金所收购的一些地产项目，收购的价格已经到了它建造成本的30%到50%。从价值规律的角度看，价格总会在某一天回归它 的价值，这也是一个机会。我们以建造成本30%~50%的价格收购这些已经带着现金流租约的物业，对投资者而言是非常好的一种优质资产。同时，我们凭借着 基金平台也会给投资人提供一个专业的第三方团队，包括会计师、律师、税务专家、房产经纪人等，为他们提供一个可定制的资产配置服务。
有投资人担心美元还是在持续贬值，这也在我们基金的考虑范围内，我们不仅是提供一个美元的资产配置，为了防范风险，还会配置一些以资源性为主的国家货币或者资产，比如澳大利亚或者是加拿大。
《财商》：迈石资本也有做风险投资，你们这一块的投资情况如何？如何看待国内的投资环境和机会？
唐标晟：风险投资也是我们的老本行，我们今年就投资了两家企业，一家是第三方支付企业，另外一家是新能源电池企业。但经过这半年的磨合，我感觉国内风 险投资这一块的风险还是非常大的，最主要的就是企业经营者的道德风险。我们作为投资者不可能去运营这家公司，还要靠原来的团队和职业管理人来做，而中国很 大的风险就存在于人，很多职业管理人工作了一段时间以后，马上带着这个班子去干其他事情，有一些则是原来的经营者或大股东在收到投资资金之后，慢慢他的创 业动力、消费方式都发生了改变，甚至有中饱私囊的行为。这些我们在已经投资的两个案例里面都体会得到。所以，未来在国内风险投资这方面我们暂时还是持观察 和谨慎的态度。
唐标晟简介
深圳迈石资本基金管理有限公司董事长。15年海外投行工作经验。
在加入迈石资本前，任职于西班牙桑坦德银行亚洲总部企业及投资银行部，负责大中华地区大型企业集团的全球融资及并购业务。在此之前，他还曾任西班牙Finaves创业投资基金执行董事和加拿大Empirico风险投资基金管理公司的董事及高级投资经理等。
在过去两年中，他主导筹集和管理的资金超过50亿美元，涉及房地产、私募股权、管理层收购等多个投资领域。
来源:第一财经日报 |
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