二线商业地产“大跃进”酿苦果：40%成僵尸项目 |
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二线商业地产濒死 接盘条件苛刻多数项目仍烂尾
商业地产正在为几年前无序入市引发的“后遗症”买单。北京商报记者调查发现，尽管华联股份、王府井等零售频频在二线城市发起并购案，但与二三线市场半死不活的项目数量相比，仍是杯水车薪。来自北商研究院的分析认为，只有区位选址、硬件条件、商圈潜力等诸多因素达标的商业地产，才可能获得零售巨头的青睐。那些当初盲目上马的巨量商业依旧是城市发展过程中的负担。
等待巨头来
不仅是新兴的O2O资本市场寒意阵阵，步入成熟期的商业地产行业也正在苦苦寻求资金解套。在近期发生的收购案中，哈尔滨群力广场交予王府井；华联股份与安徽、山西、内蒙古等5个项目发生关联交易，接棒二线城市项目运营。综合来看，这两宗交易都发生在二线城市，两大集团均通过项目收购初次在新市场布局。
不过，等来巨头拯救的项目仅是冰山一角。在商业物业供应量持续增长、资金被项目占压的局面下，众多中小开发商在红海中挣扎。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，在近期频繁考察多地商业项目时，令他感受最大的是开发商叫苦不迭，都想赶紧脱手。
世邦魏理仕（CBRE）统计，去年，全球在建购物中心总面积为3900万平方米，其中，亚太区在建购物中心面积超过3200万平方米，并且超过60%的面积都在中国。在全球十大最活跃在建购物中心市场排名中，中国占据九席，达到开展本项调查以来的最高峰值。
市场过剩局面让优质购物中心品牌在挑选项目时更为谨慎。在投资哈尔滨群力广场时，王府井综合考虑了项目所在区的未来前景、对项目收益进行了详细评估。在经营风险提示中，由于王府井只拿下了项目二期部分，一期已由其他业主运营两年之久。王府井方面特别强调，公司及万泰地产（群力广场持有方）已同一期物业业主协调一致，将对一、二期物业进行整体规划，提高项目整体性及可视性。
资产减值猛
与王府井对群力广场二期做出的“投资回收期八年、项目内部收益率为19%”的较高投资价值相比，华联股份对收购项目流露出许多担忧。
在收购资产估值中可以看出，二线商业项目盈利能力不确定风险增大。华联股份方面指出，收购5个项目的固定资产、土地使用权等评估值在30亿元左右，且未来仍需募集配套资金18亿元，继续投入项目建设,建设完成后各年度的折旧、摊销金额均较大。由于5家公司尚未营业，华联方面缺乏当地经营可供参考的项目，未来经营水平、盈利能力难以估计。
购物中心能否顺利入市，与开发商选址、交通条件、周边配套以及市政规划等方面密切相关。一位资深商业地产从业人士表示，目前，能够进入大集团狩猎范围的项目只出现在一二线省会或重点发展城市。三线市场也有大量项目待解救，但少人问津。尽管红星商业、万达等推出资产管理输出，但对于体量有限、层高不达标等硬件条件差的物业来说，专业运营商也难以让它们起死回生。
在二线城市，无论是房地产还是商业地产未来价格波动风险逐渐增大，但已投入太多心血的开发商不愿看清现实，往往高价叫卖更增脱手难度。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，目前，商业市场面临很严峻的问题，未来几年可能有退出意向的商业物业数量和面积不断增加，但买方市场却没有同倍放大。很多出售项目会认为此时已到了价格高点。王永平认为，商业项目本身运营差强人意，但高估值可以通过周边住宅、商铺价格为考量。不过，目前情况是，高预期的卖家很多，能接盘的买家很少。
僵尸项目多
依托重资产模式发展的商业地产已让很多开发商力不从心。一位河南地区开发商投资已超过10亿元，项目预期投资30亿元，他为剩余20亿元的资金缺口奔波了半年多时间，但仍没找到希望。在浙江一地区，一位开发商将项目艰难推入市场，但零散的招商局面、蹒跚的运营，让他感到项目投入的数十亿元回报遥遥无期。
RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示，中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。
在王永平看来，很多开发商都骑虎难下，如果入市项目招商不理想，清退品牌无疑推倒重来，既要付出违约赔偿，还需为优质品牌提供方方面面的优惠条件。下定决心调整又需消耗大量资金，但不改变糟糕的招商局面，后期运营将更加艰难。
从招商方面来看，体量在10万平方米左右的商业项目大多需要主力商户支撑，这部分商户将消化购物中心租赁面积50%左右，但能够与国内外知名品牌保持长期合作关系的大多为有成熟运营模式和规模的集团，中小开发商难以找到合作持久、租金贡献稳定又能拉动购物中心客流的主力品牌。红星商业负责大型主力店招商的负责人表示，在资产管理输出的项目中往往保障超市主力店，其他面积需要因地制宜引入一些其他租户。在租金收入上，与重点城市商业“保底＋抽成”的模式不同，有时一些资质欠佳的项目为了保障前期收益只收取固定租金。
除了招商，资金也是困扰中小地产商的最大烦恼之一。王永平表示，绝大多数中小地产商都有对接资本市场的需求，但由于规模较小难达上市标准，有企业艰难登上资本市场但发生交易较少。北京商报记者了解到，PE九鼎投资最近酝酿联合百家中小商业地产上市。不过，能够被纳入上市资产的项目需已入市且能够盈利，这一条件并不是多数项目能达到的。
来源: 北京商报(北京) |
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