商业地产众筹可能会触碰政策红线 |
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当前的众筹平台都是房地产商与互联网金融共同搭建的，一旦出现亏损或跑路现象，将给普通投资者带来巨大的投资风险。另外对于开发商承诺的投资收益，如果出现投资回报支付不及时，或者没有按照约定支付回报，都有可能产生纠纷。
此外，众筹还可能会触碰政策红线，比如众筹开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。按照相关管理规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，如果开发商在取得预售许可证前向投资者众筹，则此种模式极有可能被认定为一种无效行为或无效合同，同时，开发商还可能面临受到行政主管部门处罚的法律风险。
众筹专家涂涛认为，有些项目在众筹阶段，开发商并没有取得商品房的预售权，是否涉及不合法的销售行为，参与众筹投资的资金是进入到房地产开发项目公司的股权还是以债权方式借给开发商？这是要做不同风控机制的。如果以股权形式进入，无论采用有限合伙、有限责任公司还是股份有限公司形式，股东人数都不能超过200人的数量限制，还只能向特定对象进行招募，对参与股东还需要进行适当的财务信息披露，众筹投资股东代表还要行使一定的股东表决权。这样的条件能否满足开发商的募集需要，能否达到预期效果是要具体分析的。如果以债权方式进行众筹，那么给投资人的风险保障是什么，是项目公司股权，还是开发商其他资产抵押或第三方担保等等，也要有具体的风控机制披露给投资人，否则让投资人以完全信用贷款的方式借钱给开发商，一旦项目没有建成或建成后销售不畅，将会存在巨大的兑付风险。
全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示，众筹开发作为一种金融创新，监管部门应鼓励房企探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低房地产项目的开发成本和售价。
由于我国目前的立法框架下还未有明确的法律法规对众筹进行规范和指导，因此，开发商和平台都应更加谨慎地参与，切忌企图靠游走在法律空白处获利，而众多跟投者也应更加理性地对待日益繁多和充满诱惑的众筹项目。
来源：中国商报 |
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