独立调查公司Real Capital Analytics（以下简称“RCA”）出炉了一份报告，报告称中国上半年的商业地产交易额总计达312亿美元。相对的，美国同期的销售额达到162亿美元，而英国的销售额则是137亿美元，中国的销售额已经超过英美两国的总和。

　　“我们对这一数据不做评价。”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司董事纪刚接受经济观察网采访时表示，“中国和西方发达国家的商业地产发展阶段不同。”该公司同时表示，RCA此前曾向第一太平戴维斯提供相关的商业地产数据，而第一太平戴维斯一直没有将RCA做为参考指标。

　　内需主力
　　“中国商业地产是一个增量市场，处于上升期，平均每年保有70万—80万平方米的吸纳量。” 第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司董事纪刚说。

　　国家统计局8月中旬发布的1—7月房地产市场运行状况报告显示：1—7月，全国办公楼销售面积增长13.3%，办公楼销售额增长22.9%。纪刚表示，办公楼销售价格同比上涨3.5%，环比上涨1.0%，在统计局的公开数据中，公众只能看增幅，而总量是多少则无从查知，这使得衡量“中国上半年的商业地产交易额总计达312亿美元”难以从公开信息获得有效坐标。

　　“目前，商业地产的租金在下降，但是资产价格还是上涨的。”纪刚介绍，2009年1—7月，第一太平戴维斯纪录的写字楼大宗成交共8宗，只有1宗为国外资本投资，其余7宗都是国内资本，并且7家国内资本中有5家为银行，其中不仅有国有商业银行，还有以盛京银行为代表的地方性银行。作为沈阳的商业银行，盛京银行投资2.5亿元，买下北京CBD东方梅地亚中心D座整栋楼。盛京银行内部人士表示，着眼于在北京的长远发展，买写字楼比租楼更合算。业内人士介绍，地方银行的全国化扩张需求非常旺盛，这一类刚性需求的释放同样是商业地产的动力之一。

　　内需是中国商业地产的主力。第一太平戴维斯的数据显示，2003—2005年，商业地产投资领域主要以外资为主，2006年，内资和外资投资商业地产的比例分别是60%和40%。2006年7月，建设部联合五部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件），对外资进入中国房地产市场进行限制。2007年，商业地产投资领域内外资的比例变为80%和20%，到了2008年，内资基本上达到了100%。

　　外资投资商业地产主要依托信贷，肇始于美国的次贷危机以及蔓延全球的经济危机使得外资在中国投资商业地产的动力不足。RCA报告指出，“美国经济复苏缓慢，要归咎于它是2008年金融灾难的中心”。

　　“毫无疑问，中国将会在商业地产的世界舞台上扮演更加重要的角色。”RCA董事总经理丹？法苏洛说，“但是，中国的增长可能难以持续保持在这个水平上。”

　　瓶颈

　　同住宅房市场一样，二手市场的活跃程度能够显示一个房地产市场的成熟度。“目前中国的商业地产成交基本上来自一手市场，还远没有美国那么成熟。”纪刚说。缺乏长效融资机制的商业地产市场是不健全的。长期持有的投资管理方式能够最大限度地保证物业的升值，但这对地产公司的资金要求非常高。

　　SOHO系列因为商铺散卖长期饱受争论，但潘石屹显然在此方面获得了不错的收益。SOHO中国开发了北京CBD地区1/5的土地，却基本不持有物业。8月，潘石屹以24.5亿美元代价收购的上海东海广场还将采取“开发——销售，统一出租，统一管理”的模式。但是，作为在港交所上市的房地产企业，潘石屹是有着顺畅的融资渠道的。

　　纪刚认为：解决中国商业地产融资瓶颈的主要渠道有两种，一种是REITs，另一种是保险资金投资商业地产。美国在1960年代就有了REITs，通过发行收益凭证，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行商业地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。但是，由于物业产权、租金政策等多方面的法律和技术原因，REITs在中国试行之路并不通畅。

　　保险资金投资商业地产有过“曲线”投资先例。2009年全国保险工作会议提出，2009年将加强保险资产监管，研究投资经营性物业政策；2008年，十一届全国人大常委会第四次会议代表对保险法修订草案增加的“保险资金可以投资不动产”已无异议；保监会官员也曾表示：通过商业性地产投资，之后通过租赁来获取稳定的收入，这样对寿险公司的资金回报会很有好处。

　　受目前政策的限制，保险资金投资商业地产一般采取以自用名义购买写字楼的方式，以及通过旗下信托、资产管理公司变相投资地产的方式。中国人寿、人保财险、中意人寿、太平洋保险等都曾直接购买商业物业，平安保险通过旗下的平安信托，采用多种方式进入商业地产领域投资。