一、概念规划、可行性研究、总体规划

概念规划提出项目的基本概念和定位；可行性研究对概念规划进行验证、细化，确定项目开发的限定条件；总体规划在概念规划和可行性研究的基础上对项目进行具体的规划。

本阶段工作团队组成：业主、主题公园经营专家、经济可行性研究专家、建筑师、公园规划专家、创作团队等。此阶段大概需时一年。本阶段工作成果包括概念规划、可行性研究报告以及主题公园总体规划。这是一个由粗及细的过程，将为下一步的设计、建设和经营提供依据。

概念规划

根据业主的意图，在了解市场的基础上，形成拟建项目的原始创意，明确项目的定位，详细描述项目的基本概念，对业主希望实施的内容和希望达到的目标进行阐述。这部分工作通常由业主完成或者在顾问机构的协助下完成。

可行性研究

可 行性研究在概念规划的基础上对市场进行进一步调查，以验证概念规划提出的各种构想是否可行，并对项目的主要指标进行明确。任务包括：了解市场现状、发展趋 势、竞争形势，评估拟建项目市场潜力；确定公园的类型，明确目标游客；预测游客数量、停留时间和人均消费；设定公园的规模；确定潜在的财务表现，限定最大 投资额；为总体规划提供各种限定性参数，为下一步的总体规划、设计、建设和经营提供指引。

总体规划

总体规划是在可行性分析的基础上进行的。除了物理空间的分配外，还要设计游客的游览经历、主题故事、吸引物组合等与主题公园相关的独特内容。这部分工作由规划设计公司和业主共同进行，是业主与设计公司互动的一个过程，需要不断地进行评估和多次的修改。

主要工作内容

a)营造公园的主题：

许多主题公园缺乏主题，它们只是许多游乐设施的组合，或在不同设施之间增添了一些装饰。主题公园需要讲述一个连贯的故事，这个故事给游客一个独特的精神体验。主题的产生有许多途径，从一开始便有一个主题或者在创作过程中演化出一个主题。

b)游客经历设计

设计、描述游客进入乐园后在各个区域的经历，直至游客完成游玩离开乐园。描述建筑物、人造景物如何向游客传达景点背后的主题故事，设计游乐项目、真人表演、人造景物、饮食点、零售店如何整体配合以利于主题的表达。

c)公园的布局：

公 园布局是总体规划的一部分，而非全部。公园布局有许多形式，有些形式比较常用: 迪士尼采用“标志设计哲学”，在主通道底端设置类似迪士尼梦幻城堡等大型标志性建筑；最多采用的是环形设计，这个设计最早在美国六旗主题公园采用。无论采 用哪种布局，最重要的是游客得到多少快乐，这取决于吸引物组合。

d)吸引物组合：

吸 引物组合是一个重大的决定：吸引物的类型、数量、质量以及专业化程度。这取决于竞争，要采用什么样的产品才能成为区域内最好的公园。新颖性是最重要的。在 选择吸引物的时候，游客特征是最重要的考虑因素，包括年龄和收入。家庭游客喜欢室内项目，例如高科技的具有故事情节的室内游戏以及模拟器游戏，成年人喜欢 能够坐着；青少年则喜欢过山车等惊险刺激的游戏。根据预测的年度人数、旺季人数和高峰日人数来确定吸引物的数量。决策者的喜好是影响吸引物组合的最大因 素。

e)预算

在进行总体规划的时候，公园各部分的预算将更加明晰，这个预算还应该控制在可行性研究所限定的范围之内。没有最优的预算，许多高预算和小预算的项目都获得了成功。

f)预留扩充空间

一个好的总体规划总有充裕的可扩充空间，但又不把公园规划得太大，以节省游客的体力消耗和投资。员工培训是确保游客体验和投资收益的重要保证，因此，需要一个员工培训中心。

g)其它一般性内容：

土地使用、基础设施、平面开发、交通、人流规划以及确定道路、停车场、餐厅、厕所、商店等公园设施的数量和规模等。

二、政府审批程序

政府审批程序不必等到总体规划完成再进行，可以使用较为简化的版本。

三、公园设计

设计是决定最终产品的质量和造价的重要环节，应由具有丰富主题公园设计经验的设计公司进行。设计也是业主和设计公司的互动过程，大概需时一年。

在公园设计期间，价值工程是确保建设造价的重要工具，在效果和造价之间取得一种平衡，最大程度提高资金使用效率。

四、资金准备

为项目筹备资金。除项目建设、设备采购和安装等大项开支外，开业前准备需要资金，例如节目制作、广告宣传、员工培训等，项目开业后的流动资金也需要预先准备。

五、施工图准备

设计通过后，根据设计图完成施工图。

六、施工

在施工过程中，项目管理是控制造价和保证工程质量的关键。施工过程大概需要2年时间。一般不要在大型设备的预算、价格、采购合同确定之前动工建设该分项。

七、设备采购（游乐设备和配套设备）

在 吸引物组合确定后尽快进行考察、谈判、比较，尽早确定采购目标，适时签订采购合同。这部分投资额占主题公园建设总投资额的相当比例，对主题公园的吸引力有 重大影响。目前有著名厂商在中国设厂生产，有利于降低制造、运输和关税成本。如果选定的产品没有在国内生产，也可以探讨国外厂商委托国内制造的模式。在选 定设备时，要综合考虑价格和使用过程中的可靠性、维护成本等因素。

八、设备安装

采购的设备需要在现场安装、调试。如果选购的设备来自一家或少数几家，厂家在组织生产和现场安装环节所需要的时间会比较长，拉长公园的筹建周期。如果由多个厂商提供设备，工期会相对较短。

九、开业前准备

开 业前准备对主题公园的成功非常重要。主要的工作内容包括：1. 组织架构设置、职责划分、职务说明书，人员招聘、培训以及生活安排； 2. 表演及娱乐节目的策划、演员招聘、道具制作、排练；3.市场营销，营销模式的确立、营销队伍的组建、各种广告的准备、网站建设、销售渠道建立、公共关系的 建立；     4. 制定运营预算；5.确定政策和程序文件。在公园运营方面，可以借助国内外管理顾问公司的帮助，以提高效率，避免失误，特别是在培训环节。也有把主题公园完 全委托管理公司经营的。

十、试业

试业的主要目的是：进行员工培训、记录整理工作流程、设施调整等，时间一般为21-30天。免费邀请客人试用，人数由少逐渐增多，让工作人员逐渐适应。

十一、正式开业

公园正式开门营业。

十二、更新、扩充

美国主题公园一般将年度营业额的3-5%留作更新费用，即使在不景气的年头，每三年都要进行一次更新。