商业地产未来更加注重社交功能、购物中心业态调整 |
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购物中心在商业业态的调整过程中，就像做一道数学题，有加法也有减法，会减少一些业态，也会增加一些业态，或者进行一些品牌的调整。如何去开发一些新型的消费体验式业态，做商业新形态的转变，对于购物中心而言，是很重要的。未来新型的业态组合可能会更加偏向年轻人，形成一种新的消费方式，他们对新事物的认知和接受能力比较强，提升社交功能将会成为购物中心未来的发展方向。
关键词 调商规律
重餐饮
业态比例的加减法 重餐饮轻服装
梅永丰认为，购物中心的调整周期主要是：一年一小调，三年一中调，五年一大调，主要是根据合同租期来调整。对于百货而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的时间可能会进行一些微调。而餐饮类的业态，租期一般是五年，在大多数业态租期到的时候，每五年才会进行大规模的调整。因此，对于购物中心来说，几乎每一种业态都有调整的可能性，这要根据每个购物中心所处的地段和定位来看。
对此，刘厚秋认为，购物中心的业态调整，是一个大浪淘沙的过程。对于一些成熟的商业项目而言，两年是一个业态调整的周期。商业地产关注的是能持续产生现金流的业态，像餐饮、休闲、娱乐，还有快消品是现在比较受购物中心青睐的。随着开发商对业态调整的重视，会发现能产生现金流的是以餐饮、咖啡、面包为主的一些业态，其所带来的人气、稳定经营、拉动作用等方面的优势更适合引进购物中心。
近几年，购物中心的同质化发展越发明显，业态比例的调整、品牌的更新一直是购物中心转变的方向。昆明作为西南地区知名的旅游城市，旅游文化可以说已经和美食捆绑在一起了，美食似乎成为各购物中心的“王牌”，也因此将原来百货占主导地位的模式变成了美食占领半边天局面。
有业内人士认为，购物中心的零售、娱乐、餐饮业态比例经历了从5：3：2到 4：3：3到 1：1:：1三个阶段。从业态比例的变化过程中，可以看出，娱乐和餐饮的业态正在逐步增加，而零售的业态正在相应下降。这个比例虽然不能一概而论，但是对于大多数城市副中心、近郊的购物中心或者社区型商业中心而言，餐饮业态是最聚客的。每个城市的中心只有一个，人气比较旺，但是各个区域的副中心却可以形成多中心发展的局面，而每个区域都集中有一定量的消费人群，更加侧重生活方面的体验消费。而服装受到电商的冲击比较大，有些购物中心减少了部分服装店面，用来扩大餐饮的比例或进行多元化业态的经营。
从商业业态调整的情况来看，记者注意到，南亚风情·第壹城，对餐饮业态的调整非常大，从负一楼、一楼的餐饮店，到美食广场小吃街的出现，餐饮业的聚客能力得到最有力的证明。像南亚这样的城市副中心，“重餐饮”的现象日趋明显。
在梅永丰看来，对于市中心、核心地段的购物中心而言，零售比例肯定是比较高的。比如西单的大悦城，由于该区域的人气比较旺，其零售比例在60%以上，可以带来较高的租金收益。对于非市中心或副中心的购物中心而言，餐饮、娱乐业态的比例要大一点，可以吸引更多的人气。
重体验
购物中心在应变中求发展 聚人气收益好是关键
有人气才会有商气。在招商时，开发商比较喜欢吸引人气的品牌商家。一旦把人吸引过来了，一些业态的消费可能会随之拉动。一般来说，比较聚客的业态主要有餐饮、电影、儿童游乐园、体验馆、溜冰场、快时尚品牌等，而租金比较高的业态主要有服装、珠宝、手表、面包、数码店等。
在多个购物中心实地走访调查时，记者也注意到，像餐饮、电影、儿童游乐园等体验式的业态在昆明购物中心的聚客作用是比较明显的。尤其是在周末的时候，或者大片上映时，大多购物中心的电影院前台总是排起了长队。父母也喜欢带着孩子到儿童游乐园玩耍，度过周末的美好时光。
事实上，餐饮的聚客能力是很强的，但是租金却非常低，过高的餐饮比例会让购物中心吃不消。而对于体验馆、溜冰场等业态，也是非常聚客的，但对物业的要求非常高，大多数开发商不愿意花大成本去打造和维护。而零售业态的承租能力比较强，但是缺乏人气。在聚人气和租金高之间，必须要有取舍。
梅永丰认为，购物中心业态的调整，最重要的是，实现租金和人气的平衡。
体验式业态，受到购物中心的青睐，主要是聚人气。如何协调好租金与人气之间的平衡，达到最佳的效果，是购物中心必须探讨的问题。
位于盘龙区北京路与金碧路交叉口的地铁101项目，即将打造一个集美食与体验式购物为主的购物中心。据记者了解，该购物中心预计2015年元旦正式营业，将是一座具有时尚美食、特色小吃街、主题餐厅、体验式购物以及东南亚第二大天主教堂的新型购物中心。
据云南王国投资有限公司经营副总经理陈颖丹介绍，项目因其优越的区位和交通优势，占据多条规划内的城市地铁线及城市航站楼的优势，客源大多是游客及年轻群体，项目具有两大业态特点：首先是美食带动整体业态，该项目在餐饮的选择上更着重个性，欲引进星巴克、麦当劳、德克士等知名品牌，寻找北京、广州、香港等知名餐饮企业来滇发展，更会选择云南本土美食，丰富其美食种类；其次，地铁101弱化了百货在购物中心的地位，重点打美食牌、体验牌，地下三层都将建设成“淘宝体验式购物小广场”，实行自主管理，使商业能够伴随互联网购物一同发展。
为应对电商对零售份额的抢占，购物中心逐渐向以突出体验消费业态的商业模式演变。从目前的体验业态来看，最为明显的是电子产品、服装、化妆品等，未来百货业态亦可能加入。顾客可以在了解商品后再通过网络购买商品，更加保证商品的质量。因此，体验式购物模式中，既聚人气，租金又高的业态将成为购物中心脱颖而出吸引人气的关键。
关键词 预判
品牌调整
业态升级 购物中心迎来新的发展空间
多元化、个性化的消费需求，以及电商的冲击、竞争对手的压力，迫使购物中心突破传统的购物功能，越来越注重体验式业态的打造。如今，业态的调整，对于购物中心而言，意味着注入新的活力，同时也迎来的新的发展机会，未来将会形成一种全新的格局。
梅永丰认为，未来的购物中心将会变成生活方式的中心，是一个交流的平台。业态的调整，可以优化品牌结构，进行业态升级，成为一个社交的平台。创新业态也是一种趋势，购物中心可以从软件和硬件上进行改善。从软件上来看，譬如情景购物，从环境上来进行来给消费者创造更多的体验。北京的芳草地购物中心把艺术和体验充分结合起来，给人们带来舒适的环境，更加优化社交、体验的功能。但是情景式购物环境的打造，在前期的投入很大，回报也很慢，大多开发商都不会轻易尝试。从硬件上来看，未来的购物中心在智能化方面的功能得到体现，将会实现WiFi全覆盖，智能点菜、订餐，在家里就可以实现，而不必到商场排队，节约时间成本。
在餐饮、电影、儿童游乐园等多种体验式业态发展的趋势下，购物中心社交功能的属性越来越凸显，人们也更加注重体验。在体验式业态中，消费者停留的时间比较长，朋友、亲人、同事之间的感情在餐饮、休闲等业态的体验中得到良好的交流，购物中心平台功能将更大程度地体现出来。
刘厚秋认为，如何去开发一些新型的消费体验式业态，做商业新形态的转变，对于购物中心而言，是很重要的。未来新型的业态组合可能会更加偏向年轻人，形成一种新的消费方式，他们对新事物的认知和接受能力比较强，提升社交功能将会成为购物中心未来的发展方向。 |
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