商住用地居住和商业的比例怎么定 |
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走出“人均商业面积”的误区
近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2平方米。
在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。例如，2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。
再如，天津市环保局在2007年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第8项标准是“健全商业服务网络”，明确提出要将“人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上”。
对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008年上海人均零售商业面积已达2.3平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的2倍”。这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积1.2平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1平方米、二线城市0.75平方米、三线城市0.5平方米这个更具体的概念。众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。
然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均1.2平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足0.6平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。
以深圳最繁华的华强北商圈为例。华强北商圈的区域范围是东至燕南路，西至华富路，北至红荔路，南至深南路这样一个总面积为1.45平方公里的长方形地段。据华强北街道办的统计，该片区内的常住人口约10万，日平均人流量却有50万，两者相加为60万。若要计算人均零售商业面积，则60万人可视为该片区人口数量。
华强北目前大多数商业面积都是利用旧厂房或旧建筑改造而成，其商业业态以电子专业市场、百货零售、餐饮娱乐这三大类为主。截止2007年底，包括现有、新建和改造的这三类大中型物业总面积为99万平方米，人均零售商业面积1.65平方米，超过了1.2平方米这个国际标准。
倘若用2010年的统计数据计算，华强北人均商业面积已经超过2平方米了。按照华强北企业已获批准的和在申报的旧改规划，今后五年至少还要推出40～50万平方米的商业面积，届时更无法用这个国际人均标准来解释了。
由此看来，在一个城市里根本无法使用一个统一的人均标准来说明零售商业面积的短缺或过剩，更不可以用它来作为城市商业规划的参照标准。
那么，国际上特别是欧美发达国家到底有没有“人均零售商业面积”这一标准？或者说有没有可供参考的标准？
在美国有学者称，制定人均零售商业面积标准，是商业地产行业中最大的猜想和难题之一。而人均零售商业面积（retail space per capita）这个概念最初也是由美国媒体提出并广泛传播开来。从上个世纪八十年代末起，美国大型购物中心以及随后的生活方式中心等商业巨无霸如雨后春笋般地发展起来，当时的媒体试图对不同地区的零售商业面积进行比较，并找出了人均零售商业面积这个概念，希望以此来说明一个地区的零售商业面积到底是缺少还是过剩。很快，由美国媒体创造出来的这个概念就一传十，十传百，最终各类媒体在谈及商业地产时都开始引用“人均零售商业面积”这个概念了，由媒体创造的概念也就变成了真理。然而，当美国的专业分析师们引用这些标准做分析时却发现，使用它时非常牵强，运用过程中诸多的模糊不清，而最终得到的基本上都是模棱两可、经不住推敲的结果。后来分析师们发现，把完全不同的市场之间用所谓的国家人均标准来比较，这种做法本身就是错误的。 |
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