电商搅局下仅两类商业体能够生存 |
|
|
|
在中国发展历程并没有很长的商业地产领域，“泡沫”和“电商”俨然成了这个圈子老生常谈的话题。洲联集团五合国际董事副总经理卢求在接受观点地产新媒体访问时，提出了“要求商家提供线下、线上不同的产品”的突围之道。
卢求指出，商业地产这两年非常火热，很多开发商都涌入商业地产开发，其中很多新涌入这个领域的开发商是没有经验的，整体上市场有一定的盲目性，在局部城市已经可以看到出现商业地产过剩或者供给过多的情况出现，这是一个不争的现实。
而“电商”则以新兴事物的姿态扮演着搅局者的姿态，为实体商业的发展带来了冲击，电子类和服装类商铺更是成为重灾区。在这种局面下，卢求认为两类商业体是能够躲过电商锋芒，迎来发展机遇的。
一类是与7-11相类似的便利店，在大的居住区，根据人口的密度，会自然生成它的一个生存的空间。另外一类就是大型的、能够提供体验类主题性的综合商业中心。
卢求认为，对于大型综合体的开发企业来说，最核心的是一定要发挥它的长处，体验性、主题性和综合性，而不是简单的购物。其中很主要一条就是动态招商，要求商家提供线下、线上不同的产品，这是未来共融的一个可能性。
他解释称，同一个厂家可以做出不同的产品，有些产品就是放在线上卖，满足线上的客户，有些中高端，或者是差异化的产品，则只放到线下卖。这样生产企业开拓了一个新的收入的领域，而中间商铺它也能够有利润可赚。
“这样商业购物中心的店铺也能生存，形成一个良性循环，我认为这可能是未来服装零售业、鞋帽类等等行业发展的一个领域，可能是共赢的局面。”
以下是观点地产新媒体对洲联集团五合国际董事副总经理卢求的采访实录：
观点地产新媒体：有很多关于商业地产泡沫的声音，但是其实中国商业地产新兴也没有很久，您怎么看待目前这个行业的发展阶段？
卢求：
商业地产这两年非常火热，很多开发商都涌入商业地产开发，其中很多新涌入这个领域的开发商是没有经验的，整体上市场上有一定的盲目性，在局部城市已经可以看到出现商业地产过剩或者供给过多的情况出现，这是一个不争的现实。
另一方面，电商对于商业地产的冲击是非常巨大的。电商是一类新兴的企业，或者新兴的行业，它是搅局的，几乎进到哪个行业都把它搅烂，电商是烧钱的，它是不赚钱的，但是把别人赚钱的机会又砸了，这是电商目前最大的特色。
作为地产开发商来讲，是经济实体，是非常大量的投资，我们必须主动地迎接这种挑战，而不是被动地被电商搅烂。
观点地产新媒体：电商对于商业地产的冲击主要体现在哪些方面呢？
卢求：
主要是这样几个方面：
第一是电子类的产品，像电脑、手机，以及家电产品，这些产品线上的价格可以比线下卖得便宜得多，线下经营这样一个电器商店，利润会非常低，最终厂家肯定是在中心城市里边设置若干个体验店，然后用线上的利润来支撑个体店，其它的商家或者店铺的形式几乎就很难生存。
第二类是服装类产品，特别是80后、90后这些年轻人对电商的接触更加密切，他更习惯到店里面去看衣服、挑衣服、试衣服，然后到线上去订货，这样对实体的店铺来讲，它就几乎没法经营，而这是购物中心、商业综合体主要的租金来源部分。如果这两部分商店都流失了，那么我们的商业中心生存确实很难。对于商业中心没有冲击的是餐饮业、美容美发类的，以及游乐类的产品，这类产品是电商不能替代的。
所以我们的观察是，两类商业体是能够生存，未来会有发展的，一类是像7-11这类便利店，在大的居住区，根据人口的密度，会自然生成它的一个生存的空间。就像国外一样，每个区域都有一个诊所，它服务一定的区域。
另外一类就是大型的、综合性的、能够提供体验类的、主题性的综合商业中心才能生存，而中间的那些定位不明的，都很难生存。作为开发企业来讲，如何来应对挑战？最核心的就是，大型的综合商业中心一定要发挥它的长处，体验性、主题性和综合性，而不是简单的购物。
观点地产新媒体：目前这个阶段，企业在做商业项目的时候，具体从哪些方面着手来应对电商冲击呢？
卢求：
一个是从总体的规划布局、业态分布、动线设计，以及公共区域和出租区域具体的设计上着手。在这方面我们可以发现，已经有大型的、成熟的商业开发商他们也在争取话语权。其中很主要一条就是动态招商，要求商家提供线下、线上不同的产品，我认为这是一个未来共融的可能性。
在线下、线上，同一个厂家可以做出不同的产品，有些产品就是放在线上卖，满足线上的客户，有些中高端，或者是不同的差异化的产品，他只放到线下卖，这样对生产企业，它开拓了一个新的收入的领域，而中间商铺它也能够有利润可赚。这样商业购物中心的店铺也能生存，这样形成一个良性循环。我认为这可能是未来服装零售业、鞋帽类等等行业发展的一个领域，可能是共赢的局面。
观点地产新媒体：另外一个市场，旅游地产，这是很多开发商努力想要拓展的新的领域，但是目前来说，新的产品出来之后，很快就会有过剩的问题。旅游地产除了地段之外，您觉得还有哪些东西会比较重要？
卢求：
旅游和地产实际上是两个概念，万达现在从开发商业地产转向开发综合地产，包括文化、旅游地产，实际上是以旅游主题来开发一个综合的项目。以前的概念就是做一个主题，然后去卖房子，那不叫旅游地产。旅游地产的收益是多方面的，包括它的主题性，就是它资源性的所有，然后跟地方整体产业发展的密切相连，包括地方政府政策的支持，就业等等，都是一个密切相关的因素。
旅游地产要做好，实际上是平衡或者综合各方面利益的一个协调，只有你做好了综合的利益，达到一个共融的局面，旅游地产才会开发好。旅游地产本身要有一定的资源性，你没有资源，除非你自己创造资源。
所谓自然资源，比如说自然风景，有海，或者有山水，或者有湖，或者有历史资源。如果没有这些，开发商可以造一个像迪士尼乐园这样的主题乐园。这是两种不同的开发旅游地产的主要方式，一种是依托自然资源，一种是自己创造资源。
依托资源的时候，自然资源中很重要的是对资源的保护和利用，因为很多急功近利的开发商毁坏了自然资源，没有一个长远的盈利模式，最后破坏了资源，这个地产肯定也不会成功。
自己创造资源，则需要非常大手笔，无论是迪士尼这样的主题乐园，还是电影城等等，开发商本身必须掌握足够的资源，才能开发起这种旅游地产。从旅游地产这个大的格局来讲，第一类在中国居多，大家依托自然资源来做旅游地产，但是在第二部分开发得好的很少，像华侨城是比较成功的，当然它也借助了国家的政策。
观点的地产新媒体：作为一个建筑事务所，洲联在选择开发商的时候，有什么样的标准？
卢求：
我们作为设计单位，对项目是有一定筛选的。在过往的经验中，我们会给开发商建立数据库，进行不同的评级。因为一个项目来了之后，我们参与不参与，内部会先有一个评估。评估的内容包括开发商的信誉、开发商的实力以及他们以前开发的产品质量等等。
我们做设计工作，能不能设计一个好的作品，能不能对我们的品牌带来正面影响，跟开发商的执行力度和水平有直接关系。同样一个团队，相同的时间成本下，为一个不知名的企业和为一个能力好的企业服务，二者的设计收费，可能那个次一点的企业的费用更高一些。因为有时候虽然我们服务完了，设计费能收上来，但是项目因为种种原因开发不下去了，转手了，或者是建造出来之后质量非常差等等，反而对我们品牌有负面的影响。
观点地产新媒体：您刚才提到，跟一些开发商合作的时候，项目可能会有终止的潜在风险。您接触到的多是因为什么原因导致项目进行不下去？
卢求：
最大的可能就是土地出让问题了。它有时候跟合资方之间的问题，或者是到一定时候跟政府之间的关系，导致这个项目进行不下去。最大的问题就是项目终止，终止的原因一个是土地的问题，一个是合作方的问题，一个是对市场判断的问题，他觉得这个项目不赚钱了。
来源：观点地产网 |
|
|
|
|
|
|