“安居客”的模式之殇和中介垂直网站的未来 |
|
|
|
这两天京、沪中介企业集体抵制“安居客”事件成为了市场关注的焦点，相比于当年众家电制造商抵制国美、淘宝小商抗议，这次逼宫的结局似乎有了新的结果，当天安居客就在网络上表态：取消涨价。在互联网经济席卷市场的同时，我们看到了“互联网平台公司”近乎蛮横的强大，传统企业亦步亦趋话语权弱势，游戏规则由平台掌握，用户企业只能跟随，这次为什么安居客如此快的示弱？
“安居客”的平台看似是“经纪人——购/租房者”的C2C模式，但实质上是“中介公司——购/租房者”B2C平台，由于现在中介行业规模不大，因此每个城市安居客的B端数量级非常有限，多的四五百家，少的可以一两百家，而且端口的集中度很高，往往前几名公司拥有一半以上的购买力。这一点在这次事件上体现的非常明显，一天时间链家地产、我爱我家、麦田把北京（楼盘）安居客二手房源信息从约45万条拉到7万多条，上海（楼盘）中介联盟把上海二手房源信息从50多万套降到10万套，可见安居客的端口就集中在那么几家大中介手里。按道理这样的市场，大客户应该拥有一定话语权，但事实上并非如此。在此之前安居客已经几次进行了调价并最终得逞，过程中中介公司自然不可能拍手赞成，但对于这家已经发展到一定规模的平台来看，一小撮公司的言辞上的抗议很难拥有与平台对话的机会。据京、沪的中介内部人士指出：对于安居客的屡次调整，不少中介公司都表示过反对，但当时都是单独行为，行业之间没有联合，因此最后迫于压力不得不放弃。
正是因为如此，安居客在提价之前也许预料到中介企业会有异议，但已经习惯了在对话中掌握话语权的安居客来说，自然认为这些都是可以摆平的。但没有想到是中介行业会进行联合，并且一致行动，直接釜底抽薪。当中介公司抽身而去，安居客成为一个信息“空城”（可能是为了避免客户看到信息的大幅下降，安居客现在已经取消显示房源总数），房源吸引客源，客源吸引房源，如果没有房源，也就意味着丧失客源，原本看似完美的商业模式一日之间变得相当不完美。
本来双赢的平台走到了今天肉搏的境地，这次的涨价门只是个导火索。在房产网站快速发展的同时，其实平台的环境早就受到质疑。特别被诟病的问题就是信息的重复和虚假，换成以前这往往认为是中介的问题，实际上造成此局面的网站的因素不小，其实这种现象爆发于网络时代。网站要使业绩和利润率不断提升，就要依靠端口使用人数上升或者人均消费金额增长。众所周知在一定周期内，市场实际供应的房源量和网站用户量都会处于一个相对稳定的状态（特别是近三年二手房市场停滞不前甚至出现缩水），这也就意味着网站房源发布产品使用的人越多，分摊到每个使用者头上的流量就越小，效果越差，而对于房产信息的消费者来说，平台上的房源信息量增加并没有带来实际有效信息的增加，只不过是多了更多的重复，找到符合需求的信息的难度越大。
即使这样，这种靠人数增长的势头也很难有持续性，近几年中介行业收到楼市大环境影响，发展并不迅猛，中介公司和经纪人数量增长并不显著，对于平台来说用户数量的天花板始终存在，因此现在的房产平台更热衷于通过所谓的产品升级来提高人均的消费金额。这种产品升级的方式相对简单，主要就是围绕“房源容量”和“信息上架和排序规则”来做文章，形成新产品比老产品、价格高的产品比价格低的产品有优势的格局，让中介企业主动或被动的接受新产品和新价格。但是这样的产品升级实际上是换汤不换药，都是这一亩三分田，大家本来都只有一台收割机，现在每个人都有两台，市场没增长，每个人能收获的粮食还是跟以前一样，甚至竞争比以前更激烈。这种虚假繁荣让中介公司付出更高的成本却没有收获更高的效果，市场还没涨一倍，成本已经涨了2倍；而对于平台的房产信息消费者来说，发布的房源越来越多，房源搜索出来的结果也越来越多，似乎要找对房子的难度也高了。同时，海量的房源和激烈的排序竞争，让使用这些端口的经纪人想要取得好效果越来越困难：房源重复，导致房源之间竞争更加激烈，为了能获得那一点点被人看到的机会，必须刷屏，重复，甚至不惜修改一些房源信息已获得购房者的关注。
这种平台上房源重复率到底有多少，也许用户有体验但并不了然。以杭州（楼盘）为例，杭州某省级报媒刚刚发布了一个针对杭州二手存量房的调查报告，据其了解杭州二手房在售房源约在5-7万套。而反观杭州的几大房地产网站，二手房源多则近30万套，少则也有近10万套，这里的重复率之高不言而喻。更有一些业内人士表示实际重复率可能要比这个更高：“看似市场上挂牌有5万套，但是二手房市场实际有50%以上卖不掉的房源，挂牌很久、挂价太高、房东不急着卖，这一部分房源根本很难成交，所以经纪人根本不会发布。”按照这种说法，估约真正在市场上露面的房源也就2万套左右。2万套VS30万套，海量信息的背后是海量的重叠，可想而知同一套房子要面临来自自己的竞争有多激烈！可以说，繁荣的背后，是房地产网站快速发展，是中介成本激增、效果下降，是购房者、租房者无所适从。
即使中介企业能取得这次抗争的胜利，平台环境并不理想也将迫使中介公司做出一些改变，而最直接的就是打造自己的垂直网站。大中介公司房源信息覆盖率其实都很高，以杭州市场为例，最大的中介公司我爱我家房源覆盖率估计接近90%，也就是说10套房子就有9套在我爱我家挂牌。“某种程度上来说，看一家大公司的房源就相当于看了整个市场的房源。而且中介官网的最大优势是保证正品”。某中介官网负责人表示因为中介公司的垂直网站往往能够直接和他们的内部房源信息系统对接，因此就解决了重复性和真实性的问题，而且实效性更高。并且以往功能性和界面较弱的部分，现在中介网站也并不逊色，搜索功能、地图定位、图文展示……甚至有公司还推出了视频看房。而最近用户的选择似乎也在印证这点对于购房者来说还是具有吸引力，据介绍年后大型中介的官网访问量都有明显的上升，我爱我家的流量更是上升30%，已经成为其重要的网络信息来源。
业内人士指出：中介垂直网站还很难取代这些房产门户、房产网络平台，但是正如一个商家可以在大卖场里上开店铺，也可以在直接商业街开“专营店”，这两者是不矛盾的。而且，有些客户已经厌倦了平台网站上信息复杂难以筛选的体验，更乐于体验中介官网的简单直接。而这一点似乎也符合现在电商的发展趋势，品牌直营店和官网旗舰店现在越来越被人信赖。 |
|
|
|
|
|
|