前些日子，笔者有幸跟一位颇有名气的商业地产中腕坐在一起。笔者诚惶诚恐，心想：好家伙，可不能错过这个学习的好机会，于是便虚心请教了一些目前商业地产市场的难题。

中腕首先跟我说的是国内商业地产普遍存在的定位不准的问题；

然后又说中国金融政策与商业地产开发的融资需求不匹配的问题；

后来就是批判商业地产开发商没有放水养鱼只注重眼前利益的问题；

最后表示痼疾沉重，短期内无药可救

晕了……

记得好多年前的一个老问题，我同样请教了中腕前辈：您认为什么是商业地产呢？商业地产的本质是什么呢？

中腕前辈说，商业地产的具体定义没有深究过，总体感觉商业地产就是以商业为主体使用功能的地产，简言之就是“用作商业的地产”，商业地产的本质是用来做商业的房子。

继续晕中……

大红理解，中腕前辈的商业地产定业就是“商业地产”，哈哈，大道无形啊，多么不用解释的解释。搞得你似乎懂似乎蒙。

商业地产的标准定义应该是“用于多种商业功能的经营性房地产”，用于多种商业功能，就不用多说了，就是业界说的业态和业种，可“经营性”就需要深入理解了。“经营性”在商业地产的定义上大致做如下解释：

一、房产本身是专门用于经营的：

不管是商业、公寓还是写字楼或酒店，必须有一个经营模式来与房产相适应，才能有效的提高物业投资的真正价值。所以，没有搭配好经营模式的商业地产只能算准商业地产，投资价值可以大大的怀疑。也就是说，如果没有合适的经营模式与地产相适应，你买的商业地产就不会是一个盈利机器，大多会是一个吞噬利润的恶魔（你要担负高昂的物业水电费用和财务成本）。

二、经营是一个长期的连续性的经营活动：

如果你买到了你认为超值的商铺，就认为滚滚财源可以高枕无忧了，大错特错了。真正的考验才刚刚到来。夫子庙，新街口，江宁的产权式商铺，大家曾经狂热追捧，每平米单价更是创造了天津有史以来的天价。但是，接下来就是数年的空置，新街口还有商铺租不出去你还别不信。因为当时开发商忽悠的租金回报率看似合理，实际上却是没有那个经营模式能够接受的价格。黄金的光芒耀瞎了智慧的双眼，掩盖了巨大的投资风险，现在算下来这个商铺的实际回报率实在无法计算，为啥？现在还空着，怎么计算啊。所以，千万莫要相信开发商的租金回报率谎言，潘石屹的SOHO尚都也是知名案例。

三、经营活动是一个模式，不是一句广告语

经营的概念是“根据企业的资源状况和所处的市场竞争环境对企业长期发展进行战略性规划和部署、制定企业的远景目标和方针的战略层次活动。”由此可见，经营是一项系统的企业活动，而不是简单的“房子+商业”模式。“房子+商业”模式的，通俗的说就是招商，他只是商业经营的一个经营活动，虽然关键，但不全面。所以说，哪个开发商只管起案名，只管把麦当劳等商标贴的满楼都是，只管承诺代租包管。千万不要信他，因为等你买了以后，就找不见他了，这块难以出租的商业，会搞得你焦头烂额。

所以，不要再搞混乱晕人的定位研究和招商先行来忽悠大家了，如果你要买的铺面或者摊位或者大楼，开发商还没有找到一个合适的经营模式的话，就要勇敢的怀疑他是在晕你的钱。

目前商业地产的投资价值，随着成交量和价格的下降，已经在逐渐回归理性的投资空间。但对于商业地产投资者而言，不要只看房子光鲜就下手，区域的发展，商业的模式，都是你要深入考虑的问题。