宁商圈观察:老城区活力衰竭 新区难聚人气 |
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近年以来，商圈化已成为我国城市商业发展的主要趋势。商圈化是指人们在进行商业活动空间配置时，以商圈作为主导的配置模式进行商业空间配置的一种趋势。以一些大中城市为例，上海配置了南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇等八大商圈，而南京则配置了新街口、夫子庙、湖南路、河西等商圈。
新街口南京商圈之首
简单的说商圈就是商业物业吸引顾客的时空范围，那提到南京的商圈，人们首先想到的是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，无论从购买力和人气来说，都是南京当之无愧的最具吸引力的地段。
经过多年的变迁和发展,新街口商圈的商业密集度、功能和品质不断提升.聚集和辐射能力目益增强,已经发展成为全国最著名的商圈之一。
目前，南京新百、中央商场、德基广场、大洋百货、东方商城等超过十多家商家项目扎堆新街口，并形成角力之势。眼下的新街口用寸土寸金来形容一点不为过，然而这样的新街口也有着自己的硬伤，其中停车难首当其冲，且难以调和。其次，新街口商圈整体的软件配套，与之地位还不够匹配，服务的缺失难免让其失色，最后，新街口缺少具有主题特色的商业项目，这点多少让人感到遗憾。
商圈总结：但就整体而言，新街口商圈代表了南京商业发展的趋势，已从传统的城市商业中心区，发展成为一个有强大吸引力、辐射力的现代服务业集聚区，成为国内城市中规模较大、影响力突出的商贸商务中心区，是南京城市功能的重要载体和城市竞争力的标志。
区划调整 夫子庙商圈期待复苏
而与新街口相隔不远的南京夫子庙商圈，堪称现代时尚与历史文化融合的商业典范。尤其今年3月南京市区行政区划调整之后，这两大商圈同属秦淮区内，资源高度整合，加之区政府将着力打造商贸服务的品牌，对于商圈的发展提供了新的机遇。
目前来看，现代化商业项目代表的水游城已经取得成功，与南京著名旅游地夫子庙仅一街之隔的水平方商业时尚广场也开业在即，约4万平米的茂业百货也在建设中。
此外，备受关注的南京老城南门东示范街区将于本月28日开街迎客，这一集公益博物馆、百年老字号、传统手工作坊等为一体的文化休闲街区，将秉承恢复地块历史空间格局及街巷传统尺度的规划理念，采用传统合院形式布局并加以创新，延续南京古城传统风貌，打造“里坊”式街道肌理的明清风格院落式民居与商业相结合的传统街区。
另外，夫子庙景区的改造工程也在有序推进之中，今后这里将呈现一个集历史文化与现代商业一体的活力商圈。
商圈总结：值得注意的是，南京市的高收入人口主要仍在老城区，加之这些地区空间差异背景决定了南京商业空间大的市场环境、区位特征，使得老城区的商业依然占优。
河西商圈 有潜力缺人气
随着时代的变迁，城市的发展，明城墙已然关不住“大南京”的心，尤其随着城市道路及轨道交通的发展，南京城的不断外扩，新兴商圈应势而起，在这些新兴商圈之中，尤以河西商圈较有潜力。
然而，目前仅仅靠万达广场与周边零散商业不足以撑起一片天，需要更多的像河西金鹰这样的旗舰商业，来打造新的商业中心。
未来，区域内除了河西金鹰天地，乐天百货、金基精品商业街、苏宁广场等大型商业项目将陆续建成开业。
尽管我们说河西商圈拥有着较好的潜力，然而“新街口”不是一天建成的，城市综合体的进驻，一定程度上可以促进商圈的发展，但想要成为城市新的商业中心，还是需要很长一段时间的去培育期商业氛围。
商圈总结：尤其要指出的是，河西以南的奥体板块，常年入驻率偏低，且交通到达率有限，这都在一定程度上影响甚至限制了周边商业的发展和商业氛围的养成。一个很简单的道理，“没有人，再好的商业也出不来”。
原地踏步的湖南路商圈
位于南京市的中心城区的湖南路商圈可谓是有着得天独厚的区位优势。其交通便捷、科技发达、人才荟萃，然而这些因素并没有给其带来火红的商业。
一度被人们寄予厚望的紫峰大厦、南京国际广场等项目，最终也没能改变湖南路商圈不温不火的现状，其被赋予的提档升级的使命，或许只是看上去高端了。
另外，其区域内入驻商家的档次、品牌、业态，都存在很大部分的重合，影响力不够，且又走不出“同质化竞争”的怪圈，这些也不同程度上拖了湖南路商圈的后腿。而其因地处老城区，交通动线和自身空间设计与发展的日益脱节，也使得其失去了竞争力。
商圈总结：尽管，政府也提出了“发展东侧、延展西侧、拓展地下”的总体构想，意图推进湖南路商圈二次改造进程，力争实现湖南路商圈在业态、功能、规模和效益等方面的跨越式发展。然而这一切尚需时日检验。也许，湖南路商圈从不缺愿景，而是缺一个真正懂得商业且有较高执行力的团队。 |
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