购物中心大跃进 商业地产面临结构性失衡 |
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据上海（楼盘）搜房数据监控中心统计，截至2013年8月26日，上海共计10个商业地产项目开盘，环比上涨1倍，同比大涨233.33%。其中，写字楼（含商住）开盘项目7个，环比涨75%的同时，同比上涨250%；商铺方面，在8月预开2盘的情况下，实开3盘，同环比均上涨200%。
面对我国近年来愈演愈烈的购物中心“大跃进”，权威部门给出了一个惊人数字。近日，中国连锁经营协会会长郭戈平表示，预计中国购物中心在2015年将达到4000家。4000家是怎样的规模？按照我国323个地级市计算，平均每个地级市将出现12家以上购物中心，购物中心数量已经严重超出城市商业所能支撑。
一方面，购物中心不断入市，总量过剩，一些新诞生的购物中心招商成难题，而另一方面，核心商圈的商业物业却供不应求，租金高居不下，甚至如星巴克这样的优秀连锁企业都难以承受。在供需矛盾的背后，凸显出我国商业地产的结构性失衡。
过度开发推高空置率
“巩义市在建的购物中心有四座，面积均在10万平方米以上，再加上原有的50多万平方米商业综合体，巩义市购物中心面积将达到100万平方米，再加上其他一些临街商铺面积，巩义市人均商业面积将超过两平方米。这是一个可怕的数字。”河南金好来超市董事长吴金宏告诉《中国经营报(博客,微博)》记者。
人均商业面积是计算一个城市商业与人口相匹配的指标，按照国际惯例，人均商业面积在1.2平方米为宜。金好来超市所在的巩义市是河南郑州（楼盘）市下属的一个县级市。即便是这样的一座城市，人均商业面积已经大大超出一个发达城市所需要的商业面积，我国购物中心大跃进式的扩张可见一斑。
世联地产(002285,股吧)数据监测显示，中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉（楼盘）、重庆（楼盘）、成都将增加至少1.5倍。而北京（楼盘）、上海的绝对值均超过1400万平方米。
商业地产的过度开发，增加了空置率的风险。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至现在的8 .4%。
“行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，扩张趋于保守。这一局面进一步加剧了商铺空置率。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。
有效供应不足，无效供应过剩
一方面，我国购物中心出现总量过剩现象，空置率高居不下，致使新诞生的购物中心存在招商困难的局面。另一方面，核心商圈物业供不应求，租金高企，很多优秀的连锁企业被迫撤离。
就在不久前，本报独家报道了内地首家星巴克因为租金高企而被迫撤离国贸一期的消息。记者了解到，不光是北京国贸这样一线城市的黄金地段，甚至北京次商业中心的核心商圈以及二三线城市的成熟商圈都出现商户因租金过高而被迫撤离的现象。
就北京市而言，开发人员所看好的商铺位置，平均租金已经超过了10元/天/平方米。“我们都是给房东打工。近年来，餐饮业利润持续下滑，如今已经不到10%。而租金的上涨是其利润下滑一大主要因素。从房租占销售额的比例来看，这一数字不断上升。在以前，房租只占到销售额6%～7%的样子，如今新开门店普遍到了15%。”上述开发人员表示。
在上述供求矛盾的背后，则凸显出我国商业地产的结构性失衡。“我国购物中心总量虽然过剩，但同时也要注意到，一些选址良好，运营能力强，运作较好的购物中心还是比较稀缺的。可以说，"有效供应不足，无效供应过剩"是我国购物中心面临的现状。”中国社区商业工作委员会副秘书长杜鸿对记者表示。
“目前拥入商业地产领域的有这样几种类型，一种是传统商业企业进入商业地产，具有代表性的有华润万家、万达集团、红星美凯龙等；另一种是资本主导的商业地产企业，如凯德置地；最后一种是由其他行业转型而来，之前没有任何商业运营经验的企业。”杜鸿表示。
在杜鸿看来，对于第一种类型而言，由于企业有自己的商业品牌，在招商运营方面有经验，可以培育出好的购物中心项目；第二种企业由于有较强大的资本支持，有“折腾”的空间，也可以做好一个项目；而第三种情况则往往缺乏团队、缺乏经验同时又缺乏长期性投入的计划，“无效供应过剩”正是这类企业造成的。
扩张出现两极分化
吴金宏反映的情况亦说明这个问题。“巩义在建的几个购物中心，从选址上来看，均在城乡结合部，地段不是非常好。从购物中心老板的背景来看，有从事家具批发的，有从事肉制品生意的，总之，在之前并没有运作购物中心的经验。”吴金宏告诉记者。
一位餐饮业选址人士切身感受到这种“有效供应不足，无效供应过剩”带来变化。“在双方的合作中，物业方是甲方，往往处于强势的位置。而随着近几年购物中心的快速发展，我们品牌方地位开始上升，尽管是乙方，但选择的余地要高很多。”上述人士表示，“在以前，开店数和待选择的物业基本上是一比一的比例，而现在开一个店，往往三个以上的购物中心争着要你”。
“在商业地产总量过剩，结构性失衡的情况下，未来可能出现"两极分化"的局面。”王永平告诉记者。
“一方面，如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧；另一方面，一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。出现招商困难，经营难以为继的多属于后者。”王永平说。
来源：中国经营报 |
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