商业地产：靠“慢钱”博“快钱” |
|
|
|
在中国，地产商总是操着总理的心。所以，当“中国梦”甫一抛出，立刻成为开发的“热词”。这种热衷在博鳌论坛上达到了巅峰，就连不是地产商的龙永图受到地产商的“鼓舞”，最终也说出了一句“让商业地产成为实现中国梦的一个重要的生力军”，令地产业界着实振奋了一段时间。
中国房地产行业的“政策水平”也足以超越其他行业，具体的表现就是通过新闻传媒的放大效用，寻求自身经营行为和行动的“合法性”。于是，当商业地产的经营行为进入了 “中国梦”的宏大叙事体系之时，凭借出色的演绎能力，从事商业地产的开发商们，往往能够在短期内达到他们的商业利益。
然而这恰恰是风险所在。2013年3月，一家在业内颇为知名的房地产开发公司老总在谈到自己公司的商业地产业务时，一再抱怨自己团队的不专业。笔者颇为好奇地追问，既然如此，何必如此自寻烦恼呢。
他给出的答案是，如果自己不做商业地产，在很多地方就拿不到地。随着中国经济的发展，地方政府的观念不断改变与进化，原先，地方政府看重的是卖地的收入，后来发现这种方式不可持续。如果能在卖地获利的同时，还可以提供更多的税收和就业，并且完成城市功能的升级，那么，哪怕地少卖些钱也是值得的。
商业地产就成为被地方政府第一个识别出来的“价值点”。如果一块土地只盖住宅，卖了地就没有持续的收入。但如果有商场，那么可以产生消费拉动GDP，产生税收；如果有写字楼，开发商又能引来企业进驻，自然又解决了就业，这就是所谓的“一箭多雕”。
但在土地出让的过程中，一块土地可以给你，也可以给他，最终给谁，作为开发商的企业能提供多少商业地产，引入多少公司，就成为决定性的因素。
这后面暗藏的潜规则是，如果帮助政府达成了这个目标，地方政府自然会提供一些住宅用地以平衡开发商的收益，或者干脆就在地块规划上，把住宅和商业、办公物业混在一起，公开出让。
地方政府是“地主”，开发商只能就范，明知挣快钱的是住宅，但不介入商业地产的开发，就意味着没有住宅的快钱能挣。于是乎，很多开发商即便知道自己没有商业地产的能力团队和资源，也要硬撑着做起一摊商业地产的业务，赚个吆喝，要不然就没有资格坐在地方政府面前，谈谈挣钱的条件。
或许我们可以把从事商业地产的地产商们分为两类，一类是自身拥有资源能力，想赚商业地产这个“慢钱”的；另一类是被逼无奈转型商业地产开发，以博得获取住宅地块开发可能的。在笔者接触的开发商里，后者居多，前者却凤毛麟角。
这就引出了一个问题，企业的战略调整究竟是自身资源专业能力和市场前景共同作用的结果，还是外力逼迫下的生存选择。显然，更多只会造房子、卖房子的开发商，并不具备运营商业地产的能力，对绝大多数的开发商而言，“商业地产”不会是他们的“中国梦”。
|
|
|
|
|
|
|