专家:商业地产亟须“降温” |
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在繁荣背后,商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题,在资金热捧下迅速出现泡沫化倾向,挤压实体经济,成为继住宅市场之后,我国房地产业发展的又一隐忧。而早在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上,银监会提醒,要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。专家建议,要及早对商业地产进行调控,完善现有的供地结构,从源头防止商业地产“过热”,同时要拓宽投资渠道,改变社会资本在房地产业内“打转”的现状。
商业地产隐忧初现
中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示,目前在北京、杭州等城市,商业地产已出现一定泡沫,需要引起重视。“商业地产的利润大,大家一窝蜂追捧,如果失去了理性、吹大了泡沫,也许今天的住宅地产市场就是明天的商业地产市场。”曹旭东说。
商业地产繁荣,众多房企“转商”,显示了住宅调控下房地产企业寄望于商业地产来平衡风险、回笼资金。与此同时,部分投机性需求也转向,商业地产市场迅速升温,隐含的风险和泡沫逐渐显现。
受资本追捧,商业地产持续“走热”,大批投资客乘势“入场”。2011年,深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元,同比上涨19%,创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布,至2011年第4季度,北京市甲级写字楼租金价格持续上涨,达每月每平方米246.43元,较2010年同期大幅增长44%。记者走访了解到,目前在北京高端写字楼聚集区C B D区域,租金价格最高的国贸写字楼等写字楼租金可达每月每平方米1500元左右,银泰写字楼、华贸中心写字楼等租金可达每月每平方米400元至500元。
商业项目供应量大、同质性高,无序、过热发展可能导致泡沫越吹越大。上海易居房地产研究院的统计数据显示,近几年来,以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速,至2015年,20个重点城市新增入市体量将达到16437万平米。以成都为例,2011年主城区人口为530万,城市综合体存量为523万平方米,2012年将达到1061万平方米,几乎翻了一倍。该院周建成博士认为,未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。
值得注意的是,很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设,短期内消费能力又没有大幅上升的城市,如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者,无疑是将巨大的风险转嫁给后者,极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。
抑制商业地产“亢奋”
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、张大伟等专家建议,政府应出台商业地产调控措施,引导商业地产健康发展,防止其步住宅市场“后尘”。严格区分商业地产市场和商品住宅市场,抑制“商改住”和商业公寓的投资性需求,同时,要完善城市规划、调整城市建设用地供给结构,防止商业地产快速亢奋发展。
宋丁表示,短期看,要对“商改住”设置较为严格规范的条件,改变商务公寓无序发展、替代商品住宅的现状,将商业地产与商品住宅做较为严格的区分,防止楼市调控管住了商品住宅、吹大了商业地产。
商业地产发展,关键是要和经济社会发展程度相协调,不能矫枉过正、贪大求全。地方政府和资本都需要冷静,改变现在对商业地产的冲动状态。
张大伟表示,要限制商务公寓市场的活跃性并不容易,即便开发商建的是写字楼,如果价格便宜,一样会被人当住宅用,而动用限购手段也会产生一些负面效果。因此,要解决这一问题,关键在于政府在出让土地时做好规划,合理配置商业用地和住宅用地的比例,避免造成商业用地产供过于求,最后变相转为住宅。其次,合理设置商业地产中配建商务公寓的比例,限制商业地产通过“商改住”的方式钻政策漏洞,变身商务公寓。
“商业地产逐渐吹起的泡沫,既有开发商资本搅局的因素,也有地方政府"发展"和"政绩"冲动。”曹旭东表示。
为资本找到新出路
多位专家表示,要抑制商业地产“亢奋”,稳定楼市调控成果,从长远来看,拓宽投资渠道,破除社会资本投资中的“弹簧门”、“玻璃门”势在必行,唯有为资本找到新出路,其在楼市“打转”的现状才能得以改观。
2012年5月,全国多个楼市成交出现回暖迹象,部分城市的微调政策被决策层和市场所接受,杭州等地先前降价的楼盘出现价格回调、微涨的情况,有分析认为“史上最严”楼市调控政策已经见底,部分专家甚至断言,买房“窗口”已经打开。
宏观经济数据欠佳,稳增长压力空前。在此背景下,楼市以成交放量回应,资本已经跃跃欲试。尽管中央一再表示,楼市调控政策基调不变,但是多个城市的一系列微调政策和市场的反应,让资本又开始紧盯楼市,商业地产也不例外。
张大伟表示,从长远看,要使商业地产健康发展,关键还是增加投资渠道,让社会资本流动起来,同时要加快经济转型升级,改变地方经济过分依赖房地产业的现状,同时启动相关的财税体制改革,使地方政府的财权事责相匹配,缓冲地方政府的“卖地”冲动。
宋丁表示,之所以限了商品住宅、火了商业地产,说到底是大量的闲置资本无处可去,只能在房地产业进行投资。“不管是商品住宅的调控,还是商业地产的调控,要取得长期的效果,必须为社会资本找到新的投资领域”,宋丁说,“否则,社会资本在房地产行业"打转"的现状很难改变”。
来源:经济参考报 |
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