商业地产前景不错，开发商能否熬到黎明 |
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对于我国商业地产的发展，人们的观点还从未出现过当下这样的迥然不同：有人认为，在中国城市化进程的大背景下，商业地产的前景依然美好广阔；但也有人 认为，商业地产已经出现过热现象，特别是以大型商业中心为代表的城市综合体已成为投资的危险领域。对此，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平在接受中国 经济导报记者采访时表示，自己对商业地产有乐观的一面，但也是谨慎乐观，因为商业地产前景不错，从宏观上看有机会，这只是基本面上的判断。
两种观点大相径庭
目前，中国在建购物中心规模居全球首位。前不久公布的“全球零售业调查数据”显示，在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个都在中国。其中前三位分别是天津、沈阳和成都。天津的在建购物中心面积超过了除法国巴黎、俄罗斯莫斯科外任一城市的现存量。
有研究机构悲观地认为，随着房地产调控的深入，住宅地产已经深陷泥潭，以购物中心为主的零售地产前景也不乐观，靠土地升值赚钱的模式似乎已走到了尽头。甚至预见越来越多的购物中心将成为烂尾楼。
事实上，早在约3年前，即在业界普遍认为商业地产将迎来“黄金十年”的时候，记者就报道过中国人民大学商学院教授黄国雄的观点，他认为，从世界范围 看，购物中心在趋向于区域化、小型化，而许多地方却在盲目地建设大型购物中心。当时他就坦率地指出，商业地产的总量接近饱和，结构严重失衡，闲置面积不断 上升，效益在逐步下降、滑坡。因此，对于中国商业趋向于大型化的趋势要认真进行分析。
黄教授的观点并非杞人忧天。中国商业地产联盟和新浪商业地产联合发布的“2011中国商业地产十大事件”中，上海地王项目股权大重组、黑石集团撤资中 国商业地产、宁波奥特莱斯广场宣告倒闭，商业地产的不利消息占了三席。但耐人寻味的是，同时也有凯德逆市巨资投资重庆、首家险资投资不动产资格备案通过、 塔博曼1.5亿收购国内顾问行三条令商业地产振奋的积极性信息。而仲量联行发布的《中国新兴城市50强报告》也称，未来10年，二三线50个新兴城市将有 超过1亿平方米的商业地产进行开发，为全世界地产市场提供最大的投资商机。
商业地产的前景如何？投资者是否应诉大胆投资介入呢？一切似乎处在迷雾之中。
前景乐观但需谨慎
对于商业地产发展前景的严重分歧，中国商业地产联盟的王永平对中国经济导报记者说：“自己对商业地产的前景谨慎乐观，因为商业地产前景不错，从宏观上看有机会。”但他特别强调，这只是自己基于基本面所做出的判断。
据了解，住宅市场的严厉调控促使大量资本趋之若鹜转向商业地产，商业地产正在以前所未有的速度发展，国内排名靠前的大型住宅开发商均开始涉足商业地 产。同时有资料显示，由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高，导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，开发商整体招商中的议价 能力在下降。从数据上看，2011年商业地产市场整体十分活跃，相较于住宅地产，商业地产无论是办公楼还是商业营业用房，无论是开发投资还是新开工面积、 施工面积、销售面积、销售额和销售均价增幅全部领先于住宅。
王永平表示，自己之所以持谨慎乐观的态度，是因为我国的城市化进程将产生大量的新增城市居民，大量农民转化为市民，他们的消费方式、消费水平和消费习 惯都会产生新的商业需求；同时，原有城市人口的消费升级，也带动了体验式消费需求的出现，从而推动了整个商业市场规模的扩大。他说：“总体经济增长是商业 地产持续向好发展的重要背景。”近些年来，我国商业地产在快速发展中已出现了好的开发运营模式和品牌效应，如华润集团的万象城、中粮地产(000031, 股吧)的大悦城和万达集团的万达广场。
在宏观经济调控下房地产市场整体低迷的大背景下，商业地产何以会与住宅地产出现显著差异而独善其身呢？王永平说：“宏观经济环境对商业地产与住宅地产 的影响存在很大差异，在宏观经济环境好的形势下，住宅市场的表现肯定好；但在同样的条件下，商业地产的表现并不会都好。反之，在宏观经济环境不好的形势 下，住宅市场的表现肯定不好；但在同样的条件下，商业地产的表现并不会都不好。”究其原因很简单，因为商业地产与住宅地产在开发运营模式上截然不同，商业 地产较住宅地产在开发运营上具有商业的复杂性。例如，在住宅地产开发中，项目所处地块是关键性因素，而对于商业地产，所处地块固然重要，但却并非是决定性 因素，即使是处在同一地块或商圈，不同的商业地产在业绩表现上可能会出现天壤之别。最为典型的例子就是位于北京阜城门的万通地产(600246,股吧)和 华联商厦，两者虽只有一路之隔，但万通新世界广场在经营的道路上却历经坎坷，据说开始一天要亏损5万元，潘石屹后来曾自嘲地说“天天撕5万块钱，撕两年半 将近3年时间，手一定会非常疼的。”后来，万通新世界广场改营小商品批发市场，虽解了燃眉之急，但今天看来，在寸土寸金的阜成门，小商品批发显然并非是好 的选择。
资金和规划的困扰
众所周知，商业地产的投资特点是投资大、周期长。在王永平看来，缺乏金融支持是影响商业地产发展的首要因素，他介绍说，国外的商业地产多为开发商自己 持有，因为国外的融资形式多样，但贷款很少，更多的是开发商的自有资金和从保险、基金方面得到的融资支持。而国内开发商的资金融资渠道单一，大量的银行信 贷迫使开发商要实现资金的快速回笼，开发商选择城市综合体以出售写字楼、公寓养商场租赁的模式就是因此而出现的，而住宅市场的不景气势必会影响城市综合体 中写字楼和公寓的销售业绩。同时，由于大多数商业地产项目的资金依靠土地抵押的银行贷款，一旦商业地产过剩，未来的金融风险则不言而喻。
影响商业地产发展的第二个问题就是规划无序。王永平说：“一些地方的商业地产特别是大型城市综合体的开发未与大的城市规划协调，没有综合考虑好人、 车、物"三流"与城市规划的相互关联，结果要么是导致城市交通阻断，要么是人和车在快速路上下不来。”他表示，城市综合体的规划建设，要考虑商业区辐射范 围内的人口总量够不够？人口是由哪些群体构成的？是否拥有足够的商业购买力？总之，要与城市发展水平相协调。有的城市在商业中心的建设上一味追求规模大、 数量多和高档化，营造所谓的繁荣，但如果远远超出了人群购买力和经济发展水平的承受力，是根本无法消化的。
透过上海地王项目股权大重组，我们可以看出这样的信号，即商业地产行业竞争加剧已是不争的事实，市场开始加速洗牌。2011年以来，市场上要求转让的 项目明显增多，市场将进入并购活跃期。现在商业地产遍地开花，在一些地区已出现了投资过剩现象。“尽管从长远看，商业地产的前景很好，有人说，现在是黎明 前的黑暗，过了黑暗就是美好的黎明，但问题是许多开发商能否坚持熬到黎明的到来。”王永平说。
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