产业地产是一场永不落幕的盛宴 |
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“去年一共接了16个产业地产项目的顾问，感觉这个行业突然间井喷了。”谈起这个过去颇有些“非主流”领域的蓬勃崛起，梁春兴致盎然。这位年轻的武汉动力联行董事长，却已经是产业地产领域绝对老资格的行家里手。12年的坚守和摸索，梁春将自己最宝贵的时间和心血都投入到了产业地产。
随着如今政策和市场层面对产业发展的频频利好，产业地产已经被认定进入了新的发展高峰，这让梁春颇有些“守得云开见月明”的味道，“现在我们终于从非主流变成了主流，这是市场发展的必然选择。”
在梁春看来，产业地产完全可以成为破解地产、资本乃至整个中国经济难题的利器，中国的产业地产只要坚持走政策体系延伸下的市场化道路，用产业化思维去打造具有自己特色的模式，必将成为一场永不落幕的盛宴。
【未来能够具有标杆性地位的企业应该会有产业地产商的一席之地，产业地产将是一场永不落幕的盛宴】
记者：在这一行潜心耕耘了12年后，你觉得产业地产的春天终于到来了吗？
梁春：是的，以前和人家对话时对方觉得我们是“非主流”，但现在市场趋势已经让我们变成了主流。我坚信产业地产这块大蛋糕未来的规模会远远超过住宅，因为它不是住宅这样的生活消费品，而是提供生产资料，是生产力的服务商，也就是生产型服务业。产业地产不是一次性的消费行为，其从建成开始源源不断地输出GDP、税收、就业等，是区域经济一颗强劲的心脏。
你可以看看海外，300多个REITs里有将近一半都是产业类的，产业地产稳定而持续的收益非常符合国外投资者的需求，这也是中国未来的发展趋势。可以预言，未来能够具有标杆性地位的企业应该会有产业地产商的一席之地，产业地产将是一场永不落幕的盛宴。
记者：已经有越来越多的传统开发商跃跃欲试地涌入产业地产领域，像万通、富力、合生创展、世茂房地产等都已经开辟了自己的产业地产业务，他们已经成为产业地产领域一支不容忽视的新军。你怎么看待这股潮流呢？
梁春：传统开发商有自己资金和经验的优势，但我认为他们培育自己的产业业务出来跟主业是悖离的，因为二者只有地产是相关的，在核心本质上是完全不同的两个独立领域，传统开发商对产业的理解是个巨大的问题，必须对产业背景更熟悉，而且要跳出原有的地产思维去做。除了理念和思维，传统开发商习惯了赚快钱，能否熬得住产业园区漫长的资金回流是个问题，另外自身的人才储备短板也值得考量。
而且还要考虑，政府在工业用地上对传统开发商的“感冒”程度如何，同样是一块工业用地，富士康和万科来争，政府会更倾向谁？
当然，现在传统开发商也可以充分抓住好的机会进入。很多地方政府急于发展地方经济，但没有钱做基础设施，企业客户就进不来，于是就需要一个中间媒介来做这些事情。开发商可以先做基础设施，以置换工业地块，然后慢慢再做园区和二级开发。我认为传统开发商应该摒弃原有的住宅思路，做产业地产不能过于贪多求大，应该精细化运作，细水长流。
【我相信，经过不懈的努力，在内地会逐渐出现以专业商业模式平台为基础的开发单位，那也将是中国产业地产飞速发展的一天】
记者：在北京、上海、广州、深圳这些一线城市及周边已经诞生了诸如联东集团、天安数码城、坤鼎控股、运盛实业(600767,股吧)等专业的产业地产发展商，它们已经开始了全国范围内的扩张，这些企业是否代表着中国产业地产的未来？
梁春：这些围绕着一线城市发展起来的产业地产更多是服务业性质的，比如金融、投资、商务、高科技范畴，它们是比较优秀的典型代表，而非一般性代表，因为它们较少涉及到大型基础工业、传统工业，而恰恰是二三线城市才能够真正代表中国产业地产的未来的标准。联东、天安等企业正在从各自不同的角度在对中国产业地产领域进行着有益的探索，但它们的模式是否能放之四海而皆准还值得商榷。
商业地产的万达就因为其搭建了大型Mall的商业模式平台，因此一大批商业客户跟随其后在其各个项目上快速发展，而产业地产则至今还没有找到类似的模式。我相信，经过不懈的努力，在内地会逐渐出现以专业商业模式平台为基础的开发单位，那也将是中国产业地产飞速发展的一天。
记者：我们知道你曾任武汉卓尔集团的执行总经理，并操盘其标志性的产业地产项目，你所欣赏的这种卓尔模式更多代表着二三线城市产业地产模式，并正在积极向一线城市复制。但是面对着完全不同的市场需求、政策环境和竞争氛围，二三线城市的成功能顺利复制到一线城市吗？
梁春：我认为，能够在二三线城市做起来的，在一线城市更加没有问题。因为在没有政策支持、没有热钱冲击、没有市场关注的时候依然能够实实在在做起来，如果有更好的平台支撑的话会发展得更加快，甚至可能会成长为大鳄级的企业。一线城市最难的是拿地，如果能拿到地就离成功很近了。二三线城市的产品也许不能复制，但成功是可以复制的，在二三线城市做园区厂房，到了一线城市就可以因地制宜地做保税区、贸易港、总部基地。我相信只要足够有品牌，有做得令人信服、经得起考验和推敲的成功案例，开发模式和品牌效应是可以移植的。
【做产业地产，就要坚持走政策体系延伸下的市场化之路，双轮驱动，让两个因素有效地配合】
记者：有人认为只有纯租赁才是真正的产业地产之道，但现在几乎所有的产业地产商都采取租售并举的模式，企业独栋、商务别墅的销售是一种很畅行的方式，甚至还有工业性质变性为住宅公寓的，怎么看待这种现实状况呢？
梁春：我们应该从更长远的眼光去看待，眼下只是暂时的历史发展阶段所应势而生的各种模式，难免会有“擦边球”或者非常规的手段，这是无可厚非的，但我们必须清醒认识到这绝非良性模式。可以预见，未来一段时间政府会出台更多严密谨慎的政策去整治规范。
由于资本平台的缺失，国内目前还没有哪个产业地产商有这么强大资金后盾保证去做纯持有，租售并举是更符合现状的。现在的产业地产项目，几乎是卖得出去就赚钱，大家自然会靠销售解决问题，但是在慢慢发展后，招商才会是产业地产面临的真正问题，这将对运营能力、园区品质等提出更深的考验。
记者：那应该如何评判产业地产是否足够优秀和成熟呢，比如说是否可以用租售比例来作标准？
梁春：衡量是不是优秀的产业地产不应该简单地以租售比例来衡量，因为产业地产的概念不应该是一个单体类型，而是一个集群类型。在我看来，现在国内的产业地产应该更多叫“企业地产”或者“行业地产”，他们大多是建一个园区撒网式地拉入一批企业客户或者一个行业链条上的上下游企业客户，而不是像普洛斯那样能够精准地落在某一个点（物流仓储）上，去提供一种放之四海而皆准的模式，国内的产业地产更多是资源导向，还远远没有达到商业模式导向。
记者：与住宅和商业不同，产业地产天然就具有政府意志色彩，现在政府主导的产业园区仍然是最主流的力量，但是随着市场化的深入，这一领域似乎面临着一种政府与市场夹缝的矛盾处境，应该如何去看待这种局面？
梁春：这需要我们从深层次去理解，从30多年前的蛇口工业区诞生开始，产业地产就深深烙下政府色彩，由政府进行强力主导，这是我们的国情决定的。但是怎么去理解这种政府色彩？不是说非要确保国有资产为前提，不要让这种政府因素变成累赘和枷锁，也不是说给予资金补贴和税收优惠就是政府政策了，我们要去研究怎么将政府政策变成更有利的扶持因素。做产业地产，就要坚持走政策体系延伸下的市场化之路，双轮驱动，让两个因素有效地配合。
【做产业地产，仅仅学习别人是学不来的，必须将未来牢牢把握在自己手里，否则永远是阶段性的繁荣，无法持续下去】
记者：目前产业地产发展最大的困难在哪里？
梁春：首先，仍然是观念的扭转问题。政府层面、市场层面还有新进入的参与者，总是不可避免地去跟传统的房地产进行比较，用这种传统观念去影响和引导你。短视逐利，一个园区还没有开始建设就问什么时候回款？甚至把企业客户当成传统的购房者客户来看待等等。
这是一个理念问题，产业地产要长期发展必须是“去地产化”的，要认识到这是一个服务于企业的平台，而不是一个新的暴利领域。
其次，产业地产目前仍然停留在拼资源时代，而远非产品集约阶段。土地双轨制中招拍挂太少了，协议拿地仍是最主要的手段，往往一纸协议决定终身。根据我们的调查，工业和住宅拿地成本差距是10~20倍，但出来的产品可能只差几百块钱，这就造成了大量的寻租行为和暴利空间，是不利于这个行业可持续发展的。
现在全国工业用地相对充裕，缺乏的是资本实力的强力支持，园区不可能一开始就赚很多钱，需要很长时间的培育升级，如果没有资本平台保证和支撑很难撑到最后，所以资本是这个领域真正的晴雨表。
记者：你一直主张中国产业地产应该走具备自己特色的模式道路，如何展望这种特色模式？
梁春：我觉得中国产业地产未来有两个重要趋势。一个就是基金模式，像美国的普洛斯、第一工业信托、AMB等，这种美国模式值得我们更多去借鉴，而不是新加坡丰树、腾飞这种偏商务园区的亚太模式，因为美国经过了大规模的经济发展、工业进步的检验，有着非常成熟的制造业园区经验。
而我更强调的是符合我国特色的产业地产模式是孵化器，这个1987年诞生于武汉的模式非常有特色，目前数量已经非常庞大，既有政府闲置资产盘活的类型，也有民营自主建设的。现在科技部开始重新将孵化器提到战略性的地位，这是非常明智的。中国未来的发展必须走自主创新之路，从“中国制造”到“中国创造”，提供高附加值的、偏重创意研发科技的创新综合体。
现在流行的商务别墅、独栋、厂房、仓储库房这些仅仅是硬件，它们没有内核和原动力，没有提供像硅谷那样的科技环境氛围和制度土壤，那才是高科技的根本保证。做产业地产，仅仅学习别人是学不来的，必须将未来牢牢把握在自己手里，否则永远是阶段性的繁荣，无法持续下去。
记者手记
整合者梁春
这不是一间传统的办公室，简约随性而充满现代元素的装修让这个办公场所更像一个文化创意工作室。
“建筑不应该是严肃冰冷的，一个行业也一样，要活泼有趣一点才好。”梁春相信，就是产业地产蕴含的趣味让他乐此不疲。的确，如果对这个行业没有一种真挚的热爱，很难十年如一日地坚守在这个被视为非主流的领域。
在梁春进入产业地产领域时，万科正在艰难地做着减法，万达也刚刚转型做商业地产。如今，它们已经成为全球范围的地产巨无霸，而产业地产却刚刚迎来新的春天，被世人所重新审视，但梁春预感到，下一个巨无霸企业将从这里诞生。
多年的操盘浸淫，梁春对国内各种产业地产模式熟稔在胸。比起更强调政府关系、讲究大规模操作和整合的北方模式，梁春比较推崇南派产业地产经纪的轻资产模式，这种如同瑞士军刀般锋利的模式往往“一刀见血”，充满了对商机的深刻挖掘和对创新的疯狂热衷，市场化的基因已经融入其骨血之中。
但最终，梁春将业务中心放在了武汉。在他眼中，东南沿海曾经的自然资源、禀赋优势、政治资源正在慢慢消失，中国经济正在经历一场从东南沿海向中西部转移的浪潮。九省通衢的武汉正位于这样一个纵贯南北、横跨东西的战略要冲，在这里伺机而动，无疑把握住了这场对产业资源的空前整合的主动脉。
“整合”，是梁春反复强调的一个概念。其实，产业地产本身就是一个整合的概念，大到全球经济风云，小到一个工厂车间，包罗万象，见微知著。作为产业地产的开发，不能仅仅在产品及功能上满足企业需求，还应考虑导入和搭建一个能够使企业快速进入的商业通道，让企业能够在项目空间中快速发展，这考验着运营者的资源整合水平。
产业地产商开发需要整合，整个行业的发展需要更高层面更大力度的整合，行业资源、资本平台、专业资源，都亟待整合。因此，梁春越来越频繁地奔走于北京、上海、广州等地，谋求与媒体、机构和投资者不断搭建整合的平台，为产业地产的火焰搭灶填薪。
“产业地产不是一个区域一个园区做好了，赚得盆满钵满，整个行业就好了，需要所有从业者都联动起来，一齐向前推进。”作为一家专业化产业及地产投资运营综合服务机构，梁春的动力联行从建立之初就将自己定位为“整合者”的角色，希望成为整个行业发展联动的起搏器。
动力联行不仅做着产业地产的咨询顾问业务，还培育了自己的孵化器品牌，托管了一些工业科技园区，甚至投资入股了国内首个长江航运商务区项目。按照梁春的构想，动力联行将在投行模式下做产业地产，既有传统的顾问业务，也有资产管理、基金管理服务，还接入到精致的中小型园区开发当中，这种高度整合产业地产产业链的模式，也将是中国产业地产未来的重要发展方向。
来源：中国房地产报 |
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