商业地产年末恐受政策波及 |
|
|
|
在住宅市场遭遇限贷等金融政策的调控之际，岛城商业地产却呈现出一派欣欣向荣的景象。据调查，自今年上半年开始，酒店式公寓、商铺等商业地产类物业的 成交量呈现上升趋势，其中，今年推出的商业办公用地无论在成交宗数还是建设用地面积上都明显的高于去年。在采访中，记者发现，岛城商业地产放眼望去虽然一 片红火，但各区市人气呈现出冷热不均的情况。市南区、市北区不论销售还是市民关注程度明显要高于李沧区和城阳区等地，不少投资者因投资方向错误而背负巨 债。此外，随着年底的到来，银行开始收紧贷款发放，不少置业者表示投资遭遇困难。业内人士指出，随着商业信贷进一步收紧，预示了调控政策从住宅正向商业地 产蔓延。
“冷热不均”投资者遇困境
随着楼市调控政策对住宅市场的影响加深，不少投资者将目光聚向了商业地产，岛城商业地产也呈现出不断上升态势。据统计，今年前三个季度，岛城全市共推 出住宅用地226宗，总建设用地面积10099420.2平方米，其中，成交 地 块 196宗 ，建 设 用 地 面 积9389463.4平方米。商业办公用地共推出115宗，成交101宗，建设用地面积2757877平方米，规划建筑面积5267544平方米。今年推 出的商业办公用地无论在成交宗数还是建设用地面积上都明显的高于去年，成交宗数增长了31%，建设用地面积增长32.6%。
虽然岛城商业地产成交火热，但各地域在受关注程度上却冷热不均。记者发现，目前市南区、市北区已经成为各大开发商及投资者扎堆投资区域。随着地铁建成 时间的临近，天虹百货、王府井(600859,股吧)百货、新地心购物广场等多家外地知名商场纷纷选址市北中央商务区。
但在城阳等地区，置业者对在此投资的热情却依旧不足，不少已经在此投资的置业者因人气不足面临投资失败的困境。在城阳区一家大型商业项目里，记者看 到，虽是周末，但前来该项目购物的市民却是少之又少，偌大的广场内，商铺十室九空。本以为这么大的项目人气“肯定旺，谁知道来了3个月后才发现，平时人迹 罕至不说，就连周末都没什么客人，不少之前在这投资开店的客户都关门大吉了。”一位店主向记者抱怨，在该项目开盘伊始，开发商对项目的潜力以及未来的人气 进行了大力的宣传，不少投资者眼红于未来的发展空间选择在此投资，但令投资者没想到的是，项目的发展趋势没想象中顺利，甚至有部分投资者因该项目而背负巨 债。
贷款拦路买卖双方均受牵连
市民徐平先生近日在市北区某楼盘投资一套内街商铺，总价100多万元。徐先生一直以为投资门面比投资住宅的政策要宽松，没想到贷款问题会成拦路虎。
徐平告诉记者，国庆期间，一位朋友推荐他去城阳某楼盘看门面，没想到因为门面不临街，银行暂停发放贷款。后来重新挑选了一套临街门面，置业顾问表示说 贷款可以办理。但是与该楼盘的合作银行洽谈后得知利率要上浮30%。如果购买该行推荐的理财产品或者增加在该行的存款额度，利率可以略低，但仍不会低于 20%。徐平签订购买合同以后，“银行的工作人员解释说是额度紧，办理贷款的具体时间另行通知。但谁也不知道要等多久。”徐先生很无奈地说：“上半年朋友 在该楼盘贷款买商铺，不仅利率仅上浮10%。而且放款的速度也很快。”
据调查，目前主城区商业地产市场上比较活跃的项目仍然集中在市南、市北等传统城市核心区。城阳区以及郊区五市等新兴区域的商业氛围还有待时日，其销售 情况也受政策影响波动较大。部分开发商在接受采访时表示，不必过度担心商业地产遭遇和住宅一样的严厉政策。银行收缩信贷是降低自身在其中连带风险的手段之 一。商业地产是纯粹的投资行为，对于这样一个投资平台，密切关注政府的政策即可。“这一轮房地产调控的组合拳，住宅市场受到的影响无疑最大，而上半年商业 地产几乎没有受到牵连。从市场成交来看，总价在200万元以下的小门面卖得很火。商业地产是到下半年才开始因信贷政策的持续收紧而遭受波及。”岛城业内人 士龙江表示，目前不排除信贷趋紧的情况进一步恶化，但这只是金融政策周期性的调整。房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大，不过目前商业信贷的收紧 预示了调控政策从住宅正向商业地产蔓延，政策调控开始触及商业地产领域。
商业地产投资风险加大
“购买商业地产，需要研究、调查和统计，否则冒然买进很可能吃亏。市场再火，也要理性。产品再诱惑，也要看清潜藏的风险。在这个乱市，在这个几乎脱离 了住宅市场占据主导地位的时代，即便商业地产逐步上位，对于投资仍要保持谨慎之心。”业内人士指出，投资商业地产，最重要的仍然是地段的价值。这在任何城 市和任何时间投资商业地产都是参考的最重要因素。选择投资商业地产，必须考察物业所在区域商圈的历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。
虽然商业地产投资回率比较诱人，但商业地产投资往往是投入巨大，收益在期房阶段难以评估，风险较高。业内人士认为，投资商业地产的风险要远远大于住宅，尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手，更要谨慎为之。
有关专家表示，商业地产与住宅相比，整体环节比较复杂，首先，包括写字楼、公寓（普通公寓、酒店式公寓等）、商铺、旅游娱乐等，这些产品形式不同，回 报也不同。商业地产的用地，国家规定的使用年限一般在40~50年。特别需要注意的是，有的项目使用年限严重缩水的问题。其次，商业地产买卖税费比住宅要 高，卖出过户的土地增值税是住宅的2~3倍。如果是写字楼购买，投资的客户应该用市场租金来反推售价的性价比，从而选择性价比高，回报率高的项目投资购 入。如果是商铺购买，需要看周边商业未来三至五年内的发展变化，如果区域发展良好，就结合售价与区域目前租金情况来考虑是否购买商铺。
来源：青岛财经日报 |
|
|
|
|
|
|