商业地产魅惑 |
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“这半年我一直在出差，找我们做商业策划的项目太多了。”隆塬商业地产策划公司常务副总竟广秀对中国证券报记者说，原本不温不火的商业地产热度不断爬升，如今已经“火”起来了。
在他眼中，商业地产中最受追捧的是“城市综合体”项目。通俗地说，就是那些将商业购物、办公、旅店、餐饮、文娱和交通等城市生活要素中的几项进行组合，形成一个多功能、高效率的商业场所。
如今，二三线城市对“城市综合体”的兴趣似乎更浓。据中国购物中心产业资讯中心预计，珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。
该中心研究部部长杨慧介绍，“城市综合体”形态的购物中心占比最高，而且呈上升趋势。
地方政府对“城市综合体”的关注度甚至具体到建筑的高度、体量及外立面，因为这些建筑将成为当地的地标性建筑。清华大学社会学教授孙立平说：“越来越多的地方政府官员成了美学家。”
在政府看来，商业地产不仅能提高周边土地价值，还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌，这些当然是普通住宅所不具备的。在近两年各地出让的土地中，商办用地所占比重越来越高。中原地产土地监测系统显示，在上半年15个重点城市土地出让总量中，商办用地占35%，两年前这一比例只有23%。有开发商对中国证券报记者表示，该公司重视商业地产的主要原因是基本拿不到纯居住用地了。
对一些中小开发商来说，运作一个“城市综合体”项目需要策划、招商、管理等方面人才，这给竟广秀这样的专业商业地产策划人士带来机会。现在地产界可谓求“商”若渴，美格行商业地产策略中心负责人吕世新说，最近各开发商纷纷设立商业管理公司，在商业地产迅速扩张后，出现策划人才缺口，因此到处挖人。
有不少商业地产人士对中国证券报记者表示，由于目前“城市综合体”发展速度过快且经营内容雷同，有许多项目在前期招商时已出现困难。为吸引世界名牌入场，开发商纷纷采取“送装修、免租金”的政策，“赔本赚吆喝”是很多开发商自持型商业地产的生存现状。位于广东东莞的华南MALL5月悄然改变经营策略，将部分地块性质由商办地块变为二类居住地块，这座大型“城市综合体”自开业以来经营状况始终不甚理想。由于项目过多，加之市场空间有限，东莞的多个“城市综合体”如今普遍经营状况不佳。
据中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米。一些二线城市对拥有购物中心热度不减。到2011年底，沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米。石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米。贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。
国家技术监督局和建设部早就出台过国家标准《城市居住区设计规范》，这一国家标准的最新版本规定，每个可容纳5万人的居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要，石家庄将拥有的购物中心可以满足1600多万人的购物需要，贵阳将拥有的购物中心可以满足1400多万人的购物需要，而沈阳将拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。
多家商业地产策划公司向中国证券报记者表示，对商业地产接近饱和的城市的项目，他们很难接手，这些项目成功的可能性不大。竟广秀认为：“对那些经济不是特别发达的城市来说，虽然目前还没有"城市综合体"大批倒掉的现象发生，但是经营不善的随处可见，隐患在慢慢积累之中。”
来源:中国证券报 |
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