商业地产投资选择 |
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在9·29新政出台，商铺、写字楼、等商业投资热度升高，其原因是商业地产？长期受益的特点和规避调控的优势。记者近日在采访时了解到，近期，社区商铺、写字楼和酒店式公寓，已开始成为一些投资者在新政下的新选择。
商业地产，投资是综合性的问题，选择什么样的商铺、写字楼和酒店式公寓做投资，不仅需要考虑资金实力、预期收益等诸多因素，还要让商业地产？发挥出最大的投资价值
商铺：选择适合的投资范围
市场变幻因素，商铺投资，不可能“一蹴而就”,如何能很快就收回投资，如何根据商铺的投资特性进行中长期投资，多方考察为首当其冲，这样才能享受到商铺的投资回报。专家表示，投资商铺之前，最好了解一下商铺所属地域近年内的城市发展规划，如果会拆迁或改建，即使商铺当下收益率高，也会影响商铺的升值和转手。还有，要考察商铺的具体位置特性。好商铺都有共同特性，即交通便利、商铺适用行业广泛、所处位置客流量大人气旺。“从这点来说，一些商业楼的底层或地下层、低层商铺是好选择，一层的商铺投资性最好。因此，在选择商铺时，可按这样的原则进行投资。”
一位精通商铺投资分析的业内人士告诉记者，总价预算在50万元左右的小型投资者，应该选择租金回报稳定，承租率较高的成熟商铺，可以选择一些知名商场内的商场铺或者是成熟社区铺等。首次投资商铺的投资者如投资该类商铺，可以有效控制成本，风险小，能保障首次投资获利。如果预算在50万~150万元左右的客户，则可以考虑二线街铺，或主商业圈辐射周边区域的商铺。该类商铺除了租金获利较可观外，商铺转手也是可以有较好收益的。预算达到200万元以上的投资者，可以重点考虑潜力较大的商铺，以发展前景作为获利主要推动力。
写字楼：地段与环境最关键
在最近几年中，写字楼投资也吸引了投资者的眼光。尤其在通胀预期之下，手头有闲钱的人纷纷为资产保值找出路。
业内专家分析，写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，近年来成为广大投资客户的新宠。但同时由于写字楼面积较大，投资总价很高，并且变现期长，对于个人投资来说就更需要进行理性和专业分析。“与住宅楼相比，写字楼投资有风险，也有回报。另外，作为投资者个人所能掌控的部分，回避写字楼风险的最关键因素，就是在好地段投资，至少能保证不空置。只要不空置，租金回报都不错。”
长期在市中心有写字楼投资经验的陈先生告诉记者，投资写字楼首先要看其增长空间，“房地产的增值主要来源于土地的增值，市中心地区土地稀缺性较强，人流、物流、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。是否位于城市的中心区，是衡量一幢办公楼档次高低和是否具有投资价值的首要因素。”陈先生表示，另外，尽量考虑投资甲级写字楼。“也许有人会认为，乙级办公楼的售价比较低，总投入比较少。但是，投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租金不断上涨时，乙级写字楼的租价反而是在下跌的。在相同的区域，其实两者的土地成本差不了多少，售价也低不了多少。”
另外，陈先生表示，写字楼的交通便利程度、停车场的设计是否合理、物业的建筑立面和建筑品质等，都需要逐一比较、现场观察和实地感受。写字楼的品质高低是租客重要的参考因素之一，它在一定程度上代表着公司的对外形象。
酒店式公寓：租金回报率要讲究
经常出差来往于桂林南宁之间的某公司职员小肖，他每次来桂林之前都要提前预订房间，但他预订的不是酒店而是酒店式公寓。据他介绍，酒店式公寓除了会比相同档次酒店便宜许多外，还具有客厅和厨房使用起来比酒店要方便的优势。而在几年前，酒店式公寓还是一种新产品，但在今天已经有许多酒店式公寓投入了使用。
蒙永亨在采访中告诉记者，酒店式公寓租金回报率非常重要，只有租金达到一定的水平，才能满足资产的回报。因此，确保未来有足够的租户需求，并且租户对于租金有足够的承受力。
另外，蒙永亨表示，物业本身的品质，包括能够满足租户的生活便利和工作便利的需求，比如餐厅、购物、商务功能等等，也包括房型、电梯等配套，又比如离机场火车站近的，就给商务人士带来便利，离大型外资项目近的，就为外籍人士工作带来便利，因为本地人很少会租酒店式公寓住，当然流动人口中，中低端人群也不会租，都是租普通住宅楼，只有比较高端的商务人士，才有可能租用。
对于酒店式公寓的房价上涨速度落后于住宅的问题，业内人士认为，这主要是因为酒店式公寓的客户主要是投资者，而住宅的客户既是自住者，又是投资者。后者的需求显然比前者刚性得多，需求决定价值，更多的需求导致了更高的价格。“酒店式公寓的核心是服务与运营模式，管理的好坏直接决定了租金的价格和出租率，也最终影响着物业的升值情况”.
来源：南国晚报
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