首富王健林的三个忧虑 |
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无论王健林是首富还是“首负”，多位接受法治周末记者采访的业内人士坦言，商业地产重资产“包袱”短期难解、万达百货遭遇线上冲击、电商业务效果尴尬的现状确是王健林作为万达掌舵人不得不忧虑的
法治周末见习记者 代秀辉
在房地产的江湖里，“南万科、北万达”的说法一度广为流传，而身为万达集团(以下简称万达)董事长的王健林无疑被视为业界翘楚。
10月15日，胡润研究院发布的《2015胡润百富榜》显示，王健林家族以2200亿元人民币的财富超过马云。至此，王健林重新问鼎中国首富。
然而，就像所有荣耀的喜悦往往伴随质疑。在上述消息发布不到24小时，一则王健林“首富”变“首负”的文章即在微信朋友圈中不胫而走。
文章作者“啸侃君”直指，万达负债4205亿元人民币，超2780亿元人民币资产被抵押，王健林实为“首负”，为此不得不“断臂修生”。
法治周末记者尝试联系上述作者，但是截至发稿尚未能取得联系。10月23日，法治周末记者问询万达相关媒体负责人有关万达对上述言论的看法，亦未得到回应。
万达，这座经王健林一手打造的商业帝国，到底正在经历怎样的缚痛，又将如何蝶变？
“首富”or“首负”？
王健林掌舵的万达商业帝国主要分为万达商业地产、文化旅游、电子商务以及连锁百货4个业务板块。
其中，负责直接运营万达广场的万达商业地产被认为是其收入、盈利的“顶梁柱”，而“啸侃君”的论证对象正是万达商业地产。
2014年年底，万达的商业地产板块在王健林及其团队的运作下如愿在港实现上市，也因此万达商业地产的各种经营数据被披露出来。
万达的2015年上半年年报显示，截至上半年，万达商业总资产为5786亿元人民币，负债规模4205亿元人民币，资金净值为1581亿元人民币。
据此，在“啸侃君”看来，伴随着万达商业地产共计2780亿元人民币的存货、投资性房地产以及固定资产等都已经被抵押给银行等金融机构和净值资产中尚不确定的抵押，以此负债规模，王健林“首负”之名实至名归。
“啸侃君”同时认为，伴随着万达商业地产负债累累、毛利率下滑，以及王健林转让旗下万达广场股份，都意味着“万达地产业确实不行了，不断臂则难以求生”。
那么，王健林是否真的是“首负”，万达商业地产是否真的危矣？
对此，接受法治周末记者采访的多位地产业内人士表达了不同的观点。
“这其实是一个‘骇人听闻’的标题而已。事实上，房地产市场的开发企业负债率在60%到70%左右是属于比较正常的一个范围。如果万达地产真的不行了，那么影响早已经在股市中表现出来。”对于万达是否存在负债率过高，上海（楼盘）领易投资顾问有限公司总经理邹毅如此回答法治周末记者。
“首先万达商业地产只是万达集团的部分，胡润研究院对首富的标准是综合所有王健林的资产进行的评估，包括一些非上市的资产。而且万达商业地产的股份中只有60%左右属于王健林，将4000多亿元的负债都扣到王健林身上实际上也是不公平的。这在逻辑上就是有问题的。”亿欧网创始人黄渊普亦向法治周末记者表达了对啸侃君观点的不认同。
“事实上讨论王健林财富的价值多少意义并不大，相对而言，万达目前面临的转型则显得更至关重要。”易居研究院智库中心研究总监严跃进队法治周末记者说。
首富的三个忧虑
然而，无论王健林是首富还是“首负”，多位接受法治周末记者采访的业内人士坦言，商业地产重资产“包袱”短期难解、万达百货遭遇线上冲击、电商业务效果尴尬的现状确是王健林作为万达的掌舵人不得不忧虑的。
“相对于住宅地产开发而言，商业地产的开发在资金的运转方面一直处于投入产出比的不协调。万达手里多是持有型的物业，占有的资产比重过大。如果单纯靠收租来维持盈利，进行资金回笼周期会很长。”邹毅说，“持有型的物业回报率一般在3%到5%之间。”
“125座万达广场、81家酒店，持有物业面积2157万平方米；建设中的万达广场70个，酒店69个，物业面积1747万平方米。”万达官网很好地阐述了万达目前持有的物业面积的巨大。
王健林掌舵的万达商业地产不得不承担这样的重资产包袱以及租金回报率低的现状。
万达年报显示，2015年上半年，万达投资物业租赁以及物业管理带来的收益贡献占比仅为20.5%。
然而，万达商业地产板块亟待甩脱重包袱还是王健林的忧虑之一，万达广场里的万达百货零售业务亦让王健林忧心。
今年1月份开始，外界就传出万达正在陆续大规模关闭及调整旗下百货业务的消息。
据知情人士从万达集团下发的内部文件中了解到，万达百货将关闭济南（楼盘）、唐山（楼盘）、江门（楼盘）、温州（楼盘）、荆州（楼盘）等多个地区共40余家严重亏损的门店。而据媒体报道，仅福建地区，万达百货的数量已从10家缩减至4家。
法治周末记者向万达方面求证具体情况，但并未得到回应。
但法治周末记者注意到，万达2014年工作报告显示，2014年万达百货新开店24家，累计开店99家，而在万达2015年上半年工作报告中，万达集团董事长王健林表示，上半年万达百货新开业3家店，累计开业86家店。这意味着，万达的百货业务确实在缩水。
“一方面是万达百货处于便利店和购物中心中间的尴尬地位，这造成万达百货集群优势没有办法体现出来，另一方面则是线上电商带来的冲击。”邹毅说。
实际上，万达也在做自己的线上电商，但万达自己的电商之路也走得坎坎坷坷。
公开资料显示，从2012年至今，万达电商发展已满3年。在这3年里，万达电商从万汇网到飞凡网，再辗转互联网金融，经历了三次转变。然而，万达电商的效果却并不理想，被业内普遍认为只是存在于概念阶段。
“万达的电商O2O并没有为万达带来当初设想的线上客户流量。”黄渊普说，“束缚万达这一新渠道的主要原因是人的因素。”
今年6月，万达电商CEO董策选择了离职，他也成为继曾任Google总部电子商务技术部经理、阿里巴巴国际交易技术资深总监龚义涛第二位黯然离去的万达电商CEO。与此同时，万达电商COO的职位亦是3年3换，经历了刘思军、马海平到高峡任的过渡。
“人才流失的速度也从侧面反映出万达的电商团队在做线上电商时过于焦躁。”黄渊普说，“万达作为传统的公司需要一些新概念，渴望迅速做出成绩，但万达的线下团队往往是把做线上的难度估计低了，万达电商需要更耐心一些。”
万达轻盈转身？
王健林亟待为万达寻找出路，为自己解忧。
今年1月17日，王健林在2014年工作报告中即宣布万达开始第四次转型计划，转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。
花甲之年的王健林，还确定万达今后的房地产要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文化旅游、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。
“事实上，中国商业地产重资产的问题过去一直是靠‘以售养租’的模式在维持，万达的商业地产亦是如此。”邹毅说。
所谓以售养租指的是以出售物业产生的巨大现金流为支撑，尽可能地维持“只租不售”的物业。
万达商业地产2015年上半年业绩报告显示，万达商业地产的收入中，物业销售贡献占比高达68%。
“前十几年，‘以售养租’应该是一种合理存在的，因为中国急缺购物中心。政府也知道中国的开发商也没有资金基础单独做商业地产，所以通过配置一些住宅、商铺的方式，让他产生现金回笼去补助购物中心的发展，这是合理的。”邹毅解释，“但是，这些年，商业地产的购物中心需求基本上已经过剩。这个时候，如果再像以前‘以售养租’的模式去维持业绩的话，就会逐渐被淘汰。转型是万达必然要走的一步。因为如果单纯依靠租金来获取收入的话，仅靠自持它没办法实现资金的长期现金流运转。”
模式亟待改变，实际上，王健林似乎也为转型找到了一个答案。
万达商业地产的公告显示，今年以来，王健林已经将万达旗下的15座万达广场项目通过股权转让的方式进行出售，万达将其称之为“轻资产合作框架”。
“万达一直探索轻资产业务模式，通过建立关联交易协议，可以增加商业服务管理费用，同时降低公司负债水平。”万达商业地产在公告中表示。
“这样的一个方式有利于置换出流动资金，从而促进万达广场的下一步扩张。”邹毅评价。与此同时，在邹毅看来，王健林选择逐渐关闭百货业务，也是在转型中不得不作出选择的一步。
“百货不太适合万达做，万达只是一个渠道商，同样品牌的产品，消费者可以在其他的渠道买得到。在购物中心已经过剩的当下，一方面很多的品牌商也不愿意将品牌扎堆到百货行列中，另一方面万达本身也不掌握百货品牌的资源。百货业务萎缩是必然。”邹毅说。
“未来万达百货肯定会越来越萎缩甚至是卖掉，这都是正常的。其实我们可以看到万达的重心已经放在文化旅游、金融、电商等方面。关闭业绩亏损的万达百货是王健林的一个明智之举。”黄渊普赞同了邹毅的观点。
万达的转型，已经走在王健林设计的路上。但是，重资产能否“瘦身”成功，王健林忧虑能否消解，万达能否轻盈转身，这些或许还是一个待揭的谜底。
来源：法治周末 |
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