地产“轻资产”化是何逻辑 |
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互联网等轻资产公司，试图通过“互联网+”的概念，实现“重资产”运营；以房企为代表的传统产业则希望通过资产证券化，实现“轻资产”运营。无论是何种方式运营，其实都是一个产业价值链定位的过程。谁有能力占据价值链上的高附加值环节，谁就能有效操控整条供应链，从而有效实现以小博大。具体到房地产行业，只有明确了自身的核心专长所在，才能做好减法，最终实现轻资产运营
近日，在深交所，万达集团董事长王健林用6000字左右的演讲，分四个部分阐述了集团的“轻资产”转型战略，“五年以后万达广场将没有重资产项目了”，“将来万达商业股份有限公司可能去掉"地产"二字。”
不仅万达集团，2010年投身商业地产的万科集团也于去年寻找转型“船票”。事实上，在房地产开发投资增速明显放缓的背景下，部分商业地产商正致力于实现从“重资产”经营模式向“轻资产”经营模式的转型，力求减少资金沉淀，保障现金流。
何为轻资产？“轻资产”战略的核心是充分利用外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的盈利能力。简单地说，就是以小博大。
如何实现轻资产运营呢？分析人士认为，要想实现轻资产运营，需要企业对整条供应链有较强的把控能力，在这一点上，万大集团和万科集团这样的房地产龙头企业，不存在问题。问题是，并不是每一家房地产企业都有这样的操控产业链的能力。
万科先“试错”
与轻资产相对的是重资产概念。
所谓重资产运营，是指开发商依靠大量的自有资金投入支持商用物业，一般持股占到50%以上，甚至部分达到100%。重资产的模式受制于房地产的周期，在房地产火热时，卖得很快，现金流回得很快；如今，房地产进入紧缩周期，单纯依靠原有的重资产模式，已经很难快速扩大规模。重资产模式，不但影响企业的扩大再生产，更不符合当下高周转、高杠杆的生存原则。
万科集团2010年宣布进军商业地产的，历时数年发展，在商业地产方面已经形成了一定的持有规模。不过，在商业地产版图扩大的同时，万科商业地产运营能力不足的问题也日渐暴露。对于强调资金回笼的万科来说，逐日庞大的商业体量无疑像一个吸金的“无底洞”，因此，“轻资产”运作成为了万科不二选择。
上海（楼盘）易居房地产研究院研究员严跃进告诉《国际金融报》记者，如今的商业地产更加注重企业资产流动性的比重，商业地产的轻资产化在这种背景下显得尤其重要。
按照万科总裁郁亮的想法，当下万科所有业务分成三个阶段，从0到1试错阶段；从1到10复制阶段；从10到100稳健发展阶段。现在万科是在巩固传统业务的同时，积极寻找新业务方向的“1”，万科希望在行业拐点到来之前能够找到“船票”。
2014年8月，万科与世界最大的投资公司凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台意向书，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，两者分别持股 80%和20%，未来会以资产证券化的方式退出。随后，万科又相继将深圳（楼盘）龙岗万科商场和北京金隅万科广场的大部分股权售予领汇基金和麦格理。 2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理有限公司与万科联手宣布进行商业资产管理的合作。东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。
严跃进认为，如果说万科与凯雷的合作是构建“轻资产”退出机制的开端，那么 “牵手”东方藏山是其商业地产项目走向资产证券化的关键一步。
万达去“地产”
总资产接近5000亿元的万达商业地产，目前超过七成的收入来自于地产销售。万达集团董事长王健林在2015年年初推出轻资产转型，希望减少对这一部分收入的依赖，而转向一种在更大程度上由租赁驱动的模式。
随后，万达商业地产公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金(博客,微博)、四川（楼盘）信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约人民币240亿元。万达方面对外表示，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。
在业内人士看来，集团规模的扩张、利润的提升要求以及企业抗风险能力提高的需求，是万达由单边重资产向轻资产转型的原因。
王健林近日在深交所演讲时首次披露，未来五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，实现完全轻资产化，“五年以后万达广场将没有重资产项目了”，“2020年万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入”，“在轻资产运作和靠租金收入赚钱的目标下，将来万达商业股份有限公司可能去掉" 地产"二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司”。
严跃进告诉记者，相比地产开发商，商业投资服务商的新角色更加有利于资金的快周转和业务的迅速扩张，而万达向轻资产迈进的途中，包含支付、理财、众筹等功能的金融集团或将扮演重要角色。
那么钱又从哪里来？
在王健林看来，未来万达对资金的需求将来自两个渠道：一是外部管道，像基金、保险等机构投资者；二是建立内部融资管道。包括万达已经成立的电子商务公司、已收购的快钱支付公司以及正在筹划的全新理财产品。此外，万达还将采用众筹方式为万达轻资产融资。王健林强调，“如果万达的理财产品推行成功就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。”
三类轻资产模式
万达和万科已率先开启了“轻资产”的运营模式。中国指数研究院华东分院研究总监高院生认为，随着房地产行业的深度调整，“重运营、轻资产”将成为众多房企的共识。
据亚洲房地产协会投资专业委员会联席副理事长柏文喜介绍，从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式。“第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，典型者如万达商业地产拟实施的轻资产模式；第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，以西蒙、铁狮门等为代表；第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。”
对外经贸大学教授梁蓓认为，从长远发展角度看，众多商业地产寻找转型机遇的当下，应该引导社会资金朝健康的方向发展，相比较国外成熟的金融操作模式，国内的融资渠道以及机构规模难以支持大量的商业地产项目迅速实现轻资产化运营，“在重资产或者轻资产的探索过程中，企业应该根据外部的发展环境以及企业自身的运营水平考虑战略性的选择”。
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