商业地产供需失衡加剧 |
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虽然楼市已经出现明显转暖迹象，但并未惠及商业地产市场。在7月供应下滑的情况下，部分城市因为市场需求疲软，库存压力持续上升。目前市场并无明显改善迹象，未来供需失衡状况可能会进一步加剧。
市场需求疲软
在今年上半年，楼市走出了“V型反转”行情，但商业地产市场需求并未因此而得以释放，仍然处于低迷态势。
同策咨询研究部数据显示，2015年7月包括北京（楼盘）、上海（楼盘）等在内的十大城市商业地产市场成交量为71.31万平方米，环比下滑8%，同比下滑7%。从各城市具体情况来看，除了北京、上海和西安（楼盘）成交量环比上扬之外，其余城市均出现下滑情况，环比下滑幅度在2%到65%之间。当然，与去年相比，也有部分城市成交状况出现明显改善，如北京、上海、深圳（楼盘）、南京（楼盘）4个城市成交量同比明显增加，增幅分别为61%、123%、58%、18%。
受市场需求持续低迷影响，各地开发商7月份推盘热情普遍不高，供应量环比明显回落。数据显示，7月份十大城市商业地产供应量为107.11万平方米，环比下滑32%。从各城市的具体情况来看，有8 个城市本月供应量环比下滑，仅北京和杭州（楼盘）环比上扬，由于6月供应量较低，7月北京和杭州环比上扬幅度明显，达到96%和217%，而从同比情况看，下滑的城市有4个，这4个城市分别为北京、成都、南京、西安，下滑幅度4%到78%不等。
受需求疲软影响，商业地产市场供需比仍然维持在高位。数据表明，虽然7月供应回落，但供求比不降反升至1:0.66，由于供求比长期维持在1：0.6以上，供需差距只增不减，意味着整体供应过剩严重。
与商品住宅价格出现回暖相比，商业地产价格变化表现得比较温和。同策咨询研究部监测结果显示，7月份十大城市商业地产成交均价为26025元/平方米，环比微幅上涨1%，同比涨幅为6%。从各具体城市表现来看，多数城市均无明显波动，仅合肥（楼盘）同比大幅上涨40%。
表 十大城市7月商业地产供应、成交及均价变化情况
城市 7月供应情况 7月成交情况 7月均价变化情况
供应面积（万㎡） 环比 同比 成交面积（万㎡） 环比 同比 均价（元/㎡） 环比 同比
北京 7.97 96% ﹣18% 8.76 18% 61% 24345 15% 12%
上海 33.01 ﹣4% 45% 18.96 7% 123% 22019 0% 8%
广州（楼盘）8.55 ﹣44% 15% 6.61 ﹣2% ﹣38% 17504 ﹣54% ﹣33%
深圳 4.70 ﹣75% 13% 11.93 ﹣14% 58% 48894 12% 37%
成都 11.35 ﹣56% ﹣4% 4.66 ﹣10% ﹣40% 30073 ﹣10% 2%
天津（楼盘）16.82 ﹣17% 21% 4.74 ﹣10% ﹣23% 14401 ﹣26% ﹣14%
杭州 4.21 217% 44% 1.47 ﹣65% ﹣19% 20865 ﹣22% ﹣17%
南京 2.70 ﹣61% ﹣56% 1.93 ﹣28% 18% 24199 22% 4%
西安 4.74 ﹣32% ﹣78% 5.79 25% ﹣66% 18127 ﹣14% ﹣42%
合肥 13.05 ﹣43% 0% 6.46 ﹣32% ﹣34% 18520 32% 40%
库存持续承压
进入下半年以来，商业地产销售状况越发艰难，部分城市在供应量减少的情况下，库存量仍在增加，供需状况进一步恶化。
同策咨询研究部数据显示，2015年7月包括北京、上海等在内的十大城市商业市场累计存量为4046.89万平方米，环比上月继续增加1个百分点，自今年1月以来商业市场的存量维持持续走高，并且7月再创历史新高。
从各城市具体情况来看，多数城市库存量保持持续走高态势。其中，上海库存压力最大，7月存量达到967.34万平方米，较6月份增加2个百分点，已经创下历史新高。深圳是个例外，受市场整体转暖影响，7月存量为160.47万平方米，环比下降11个百分点。
虽然一线城市存销比有所下滑，但除深圳之外，其余仍然远超15个月的合理水平。其中，上海以967.34万平方米的存量列居首位，按照其近三个月的平均去化速度来看，存销比58个月，库存去化压力最大。此外，北京、广州7月商业地产存量分别为240.76万平方米、162.70万平方米，存销比分别为33个月、28个月，也难言理想。深圳商业地产7月存量160.47万平方米，存销比只有13个月，已经恢复合理水平。
二线城市供需状况更为严峻。二线城市中，合肥的商业存量明显高于其他二线城市，为877.99万平方米，存销比为110个月，成都、杭州存销比分别为93个月和90个月，6个二线城市存销比均超过90个月。
投资还需谨慎
物业本身升值空间不大，加之通过出租获取收益难度提高，商业地产投资需要更加注重技巧。
从宏观角度来看，泡沫化、同质化以及电商的多重夹击，已经使得商业地产竞争非常激烈，几乎惨烈的近身肉搏。近期万达开始了全面瘦身，关闭了多家万达百货以及万达大歌星，这不仅是万达去地产化转型的第一步，也是全国商业地产明显下滑的一个缩影。据联商网发布的《2015年上半年主要零售企业关店统计》显示，2015年上半年，主要零售企业（含百货、超市）在国内共计关闭121家，其中百货业态关闭25家。几乎囊括了中国当前所有最知名的企业，包括万达百货、天虹商场(002419,股吧)、阳光百货、家乐福、百盛百货、马莎百货、津乐汇百货等。
商业地产的无序开发，布局不合理，使得不少商业项目面临经营难的窘境。以上海为例，由于前两年商业项目开发用地主要集中在外环外甚至郊环线以外的区域，经过18个月左右开发周期，从去年下半年开始集中上市。由于外郊环人口密集度还不够，容易导致众多商铺空置，这使得投资者望而却步。
这种现象在二三线城市表现得更为突出。同策咨询研究部分析师许之静认为，二线城市供过于求情况相比一线城市更甚，供应高压下租金也难有上涨空间，当前商业地产产能过剩的情况严重，从而使得投资风险更大。
鉴于这种情况，业内人士建议投资者要谨慎行事。首先要做到的是尽量不要碰“重灾区”。从目前来看，商业地产“重灾区”主要分布以下几个地方：其一是在一线城市人口并不密集，同时周边其他配套并不成熟的郊区；其二是消费能力一般，而且人口数量正在减少的二三线城市。
当然，商业地产投资机会主要来自跨界融合。虽然现阶段电商做得风生水起，但这也并非意味着商业地产就失去了发展空间。如果商业地产与互联网能够实现无缝对接，显然会使得成功的概率大大增加。在此建议投资者主要关注商业地产与互联网完成叠加的项目，比如互联网技术与商业经营完成对接，利用技术手段，抓住并满足客户需求，能够给消费者带来更好的消费体验，相信此类项目更受市场欢迎。
来源：理财周刊 |
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