转型的焦虑在今年格外困扰地产大佬。

此前，国家统计局发布的数据显示，今年5月，70个大中城市新建住宅中，有43个城市环比价格出 现了下跌，同比下降的有69个城市。对此，国家发改委城市和小城镇中心主任李铁直言不讳地指出，当前我国房地产行业面临着结构性过剩危机，转型调整势在必 行。也正如万科总裁郁亮去年所警告的：卖不出去房子的开发商最危险。

房地产企业开始密集地跨界转型，金融成为他们最热衷的风口。例如万达、碧桂园……但当转型风潮涌动之时，前景却仍然难测：金融是缓解房地产大佬焦虑的最佳良药？还是只将企业带入另一个竞争激烈的红海？值得人们思考。

努力褪去身上的钢筋和水泥味，成立了27年的万达集团，站到了命运的十字路口：在金融领域寻找新的风口。7月21日发布的一纸内部批文，万达集团酝酿了两年多的金融集团成立事宜，终于得到了认定。

时代周报记者获得的编号为大万股【2015】19号文件呈现了万达金融集团顶层设计上的人员构成。集团董事长王健林亲自挂帅，集团总裁丁本锡担纲副组长。组员包含文化集团总裁张霖、集团高级副总裁金融集团筹建组组长王贵亚、高级副总裁金融集团筹建组副组长赵世刚、集团高级副总裁尹海、集团副总裁刘朝晖、金融集团筹建组副组长兼投资公司CEO陆肖马，共计6人。

王健林对金融充满了期待，在此前的2015年上半年工作会议上，他说：“万达未来价值最大的就是金融板块。”

在王健林的蓝图里，那个“看不见的万达”是一个基于O2O、大数据、金融工具的万达。战略图谱很清晰：万达金融集团绝不重复传统的金融模式，而是充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合，做真正的互联网+金融。

在全行业触网金融的浪潮下，地产企业涉足金融领域，万达不是第一家。告别“野蛮生长”之后，“别再叫我开发商”的声音从未消停。但摆在当下的疑问是：万达转型金融，只是一个跟风的“故事”，抑或是扼住时代命脉造就一个新的万达金融帝国崛起的样本？

王健林派兵布阵

现在，属于万达金融帝国的故事绘本，只是刚刚翻开了扉页。

Howard Hughes Corporation首席执行官David R.Weinreb对时代周报记者强调，任何房企朝金融领域的转型，必须要在人员上提前做好安排，“更为重要的是找到能坚持和企业并肩作战的人，同时，这些人又能很好适应企业文化和制度”。

而在王健林思路里，万达金融板块的核心人员仍以他信得过的老人为主。在现今的金融领导小组班子里，四位为其长期以来的核心班底，这些老将曾共同经历过万达创业阶段。

公开资料显示，现年52岁的尹海从1993年1月开始就曾在大连万达集团担任多个职务，服务万达时间最长。而丁本锡、张霖、刘朝晖三位老将分别于2001年、2000年和2002年进入万达。

现 年60岁的丁本锡已经服务万达近14年，他自2009年12月起担任执行董事并于2012年12月起兼任董事会主席，同时出任大连万达集团董事以及万达文 化董事长。张霖现年虽只有43岁，但从万达商业地产的基层做起，跟万达有着15年的情缘。最年轻的刘朝晖现只有42岁，但也服务万达近13年。

同 时，金融领导小组三位空降的新贵的实力也不容小觑。51岁的金融集团筹建组组长王贵亚，从1984年起在建行任职30年，有着丰富的重大项目资产、债务重 组上市与投资理财管理经验。他曾于2009年12月起担任万达商业非执行董事，并于2014年2月起进入万达集团董事局。

担纲金融集团筹建组副组长的原渤海银行行长赵世刚、原深圳证券交易所副总经理陆肖马均在这两年空降至万达。

现年60岁的赵世刚，具有26年金融和经济工作经历，在2009年出任渤海银行行长前，曾长期任职于中国银行。在万达动辄数十亿美元的并购投资中，时常能看到合作贷款行渤海银行的身影。现年49岁的陆肖马虽并非经济学科班出身，但却具备丰富的金融机构和监管机构的从业经验。从1999年5月起供职过美国道富银行，尔后担任过中国建设银行股份有限公司非执行董事以及深交所“上市公司监管”副总经理。

按照大万股【2015】19号文件强调，这个新成立的金融领导小组将在集团层面进行资本市场的研究，包含重大投资（含合并）、重要业务决策、重点风险控制等。同时，在集团层面对所属上市公司的治理和经营进行领导和管理。

王健林本人也强调，“金融集团要思考，银行怎么跟万达商管、万达电商结合？我和丁总将牵头创新，不仅仅是金融集团自己搞”。

在 钧涵顾问董事长谢志华看来，万达在转向金融业务过程中，做好核心人才的储备极为关键。“由于金融行业属于典型的英才驱动行业，专业能力和背后的人脉资源是 金融业成功的关键。事实上，地产企业转型金融业的，大量从金融业挖人已经成为常态，无论大型企业还是中小企业均是如此，此次万达招募银行高管就是基于其金 融业的布局。”

金融全牌照？

王健林给出了万达金融业务三大方向：加快掌握商家现金流入口，利用掌握现金流的优势创新对商户的信贷考核、发放和回收机制，利用电商、快钱的大数据。

在下半年完成银行、证券、保险等三家公司的并购，也在他的议事日程表上。为此，王健林在2015年上半年工作会议上强调了这点。

这引发了外界对其要拿下金融全牌照的猜测。有先例可以佐证，在房企做大金融业务的队伍中，泛海、绿地等无一不对金融牌照虎视眈眈。

“开 发商一直希望获取金融牌照，因为他们的资金永远是缺乏的，同时地产又是类金融产业，本身就需要金融平台的配合，只是大的金融平台都比较昂贵，小的起到的作 用不大。” 投行人士黄立冲对时代周报记者分析表示，金融平台的搭建成功更取决于老板对金融的理解能力和经营能力。金融行业是属于需要人力资本密集型的产业，并不是钱 多就能做得好，如果拿大的金融平台，成本不会比万达的总市值低多少，但是如果拿小的，就要靠经营和运作。

这点同时得到了泛海控股董秘陈怀东的印证。在他看来，转型是房地产企业当下的普遍现象，寻求更广阔的产业支撑无可厚非。“房地产企业往金融方向走，有参股银行、券商等形式。但像泛海，控股金融企业，做真正金融企业的运营，并将其作为自己业务板块的转型样本并不多见。”

他 分析指出，房地产企业传统的重资产模式必然会导致高杠杆和负债率偏高。通过金融业务的发展，能将资产重新配置，并能使资产变得更轻、更快，“地产企业发展 金融业务，要在顶层设计上做好规划。资本、牌照、人才和体制机制这四大要素必不可少。在目前金融牌照受管制的前提下，牌照是一大重要资源。但拿下金融牌照 也并不绝对意味着融资成本的降低。”陈怀东说道。

截至发稿，时代周报记者尚未从万达处得到回复。而此前，王健林曾放言过，“万达其实只需要有一个银行牌照，也不需要开什么门店，资金完全可以用P2P”。

万达是否真的只要一张银行牌照不得而知。但王健林此前也曾披露过万达金融业务详细地释放节点将在下半年万达金融集团成立、互联网+金融试点启动后。

金融创新思路待考

从目前来看，万达主攻的互联网金融业务业绩有着不错的数字呈现。

万达推出的 “稳赚一号”商业地产众筹项目近期赚足了“眼球”。按照官方数据，这一融资产品两周内卖了100亿元。王健林将其定义为准REITs（资产证券化产品），国内目前多个城市已经在试点REITs。

在王健林美好的愿景里，万达和上海自贸区还着手搭建准REITs权证交易平台，并找了做市商，标的是没有被融资抵押和担保的万达广场，众筹建成的万达广场计划在5年到7年后资本化或出售。

但叫好和质疑同步发酵。

钧 涵顾问董事长谢志华的依据是这是轻资产需求的必须选择。他给出了两个原因：第一，在内在驱动上，万达对本身规模扩张和投资回报率会有更高的要求，轻资产模 式能让规模在短时间内翻倍式的增长，同时轻资产模式能够较大程度地扩大边际效益；第二，外在环境上，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，资产价格快速 上升的时代已经过去，以重资产溢价增值的盈利模式将向轻资产运营增值的盈利模式转变成为行业趋势。

而战略难以落地，成为投行人士黄立冲质疑 的基础。在他看来，商业地产是负租金杠杆，在衡量商业地产租金回报上应该用的是有效租金和实际净租金收入，而不是合约租金。此外，在中国市场的投资环境很 容易被所谓“万众”风潮刮死，“很多人在互联网领域玩的是先把钱忽悠进来，然后撒开腿跑，大家都期待在某些领域做了老大就能把别人搞死，然后自己赚钱”。

商业地产尤其是不断倒退的零售商业地产是否能够通过实现金融杠杆变轻，依旧是未知的命题。在国金证券林敏（化名）看来，万达收购快钱并发力线下支付业务，是其独有的优势。

她 甚至表示，一旦商业模式可行将成为其日后最大的利润来源，“快钱有支付牌照，且目前也在申请征信牌照。万达有万达广场这一重要商业资源。两者融合，比如你 去万达广场买东西吃饭，你使用快钱的支付功能，那么现今的支付宝财付通、银联等将受到莫大的冲击。而具备支付功能的载体像一个收款转账中间站，钱在中间站 如果有所停留，能做余额宝理财通等，经济效益很客观。”

林 敏所言，着实存在于王健林“互联网+金融”的设想里。按照他此前的表述，在万达广场推行云POS机，通过掌握收款机来掌握商家现金流入口，以信贷考核的方 式给中小企业提供信贷服务。“这相比传统银行成本更低、风险更小；同时，利用电商和快钱的大数据，把信贷服务的范围扩大到会员消费群体中。”王健林说道。

在王健林看来，上述模式从互联网概念入手，最终落地的是抢食传统银行的资产业务，而这些亦是王贵亚、赵世刚等外部引入高管的优势所在。

而 金融安全、稳定、低调的本质，与互联网讲究快速与客户体验的特性，容易形成天然对冲。这成为了来自资产管理公司的张梦（化名）质疑万达金融业务发展的一大 依据。在她看来，如何做好互联网金融产品的“资金闭环”环节成为万达的一大考验，“在使用万达快钱支付时，如何保证资金的安全又不影响用户体验。此外，出 现风险事件后，万达又如何降低消费者的索赔成本”。

风险防御仍是难题

不能用传统的思维模式来管理金融业务，成为不少金融人士的普遍共识。

投行人士黄立冲的解释是，轻资产、重运营、地产+金融、发展投资管理和开发管理，这些永远是房地产公司脱离困境的康庄大道。但地产和金融之间基因的融合，其困境也是现实桎梏。

泛 海控股董秘陈怀东认为，内部管理上，所有的金融企业运营，第一要素和要务还是风险管理，同时，稳健为重要原则。他对时代周报记者分析表示，“因为所有价格 都是风险价格，对于所有金融资产来说，风险和收益是匹配的。如何在风险和收益之间取得平衡，是每个地产企业转向金融领域要把握的。因为传统企业，风险偏好 上会更大一些，那么就更应该去把握这个度。”

王健林到底会如何规避万达转向金融领域时的风险，目前无法具体得知。而在和阿里巴巴集团董事局主席马云打了个“亿元”赌局后，王健林已经在加快速度复制支付宝母公司“蚂蚁金融服务集团”，并试图造出一个万达金融集团。同时，万达旗下的万达电影、万达文化、万达旅游、万达娱乐等平台，如何整合这些资源，并充分发挥互联网金融作用，亦需时日。

而 房地产企业往金融投资方向走有利于企业未来的发展，此举融侨集团副总裁、首席投资官康红恩颇为肯定。“但纯金融机构的投资和开发商转型做金融投资，两者不 能直接对比。”他说道，“不能以单纯的融资需求，来思考地产商转向金融领域的发展，要用投资的角度思考。事实上，转向金融方向是可以成为企业新的商业模式 和盈利模式。一旦成为新的盈利模式就不是简单地解决资金问题和融资问题。”

他进一步指出，房地产转向金融投资，如何建立防火墙是一个很大的命题，尤其是同一个集团内部的金融板块和项目融资之间建立合理的防火 墙，“因为风险防范上而言，开发商的先天开发优势、产业优势和对风险的把控，优于一般金融机构。纯金融机构缺乏资产管理能力、开发操盘能力和开发团队，其 所投资的地产项目，一旦出现风险，自身接盘难。而地产企业转向金融领域，投的项目若是房地产相关的项目和产品，那么其长期积累下来的开发管理能力、风险把 控能力、资产管理能力等均能增强它金融业务的保障”。

但他对时代周报记者表示道，不同的房企转向金融领域，要具体分析。万达的金融模式、绿地的金融模式、泛海的金融模式，不一定合适其他地产公司。