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看太古地产的创新运营策略:租金不是最重要
http://www.inpuu.com  2015-7-27 20:52:23 发布人:赢铺网
太古地产商场和写字楼的租用率始终保持在95%以上,租金年增长率也在10%左右,是什么让太古运营的如此良好?
  1与国际一线品牌长期合作关系
  从太古广场开始,太古地产便打出高端定位的招牌并积极拓展与一线品牌的合作。为了满足这些一线品牌的要求,太古在开发前期就让高端租户介入,了解他们对于店面的需求,并根据他们的要求对设计进行改进。
  在三里屯太古里的开发过程中,太古还特别设计了四栋钻石型建筑,使一线品牌能够拥有自己的独立品牌大楼,这种以三维建筑去宣传品牌精神的效果,是一些购物中心很难提供的。  
  例如:广州太古汇的LV、PRADA等国际一线品牌的铺面都达到了1000平方米以上,有足够的经营和展示空间,因此预计其新品将与全球同步上市,产品系列甚至要比香港还齐全。  
  2了解租户、与租户建立密切关系
  太古认为与租户建立良好关系之所以重要,在于租户是最佳的信息来源,租户能够提供很多市场趋势和动态上的参考。
  为此,太古总是在尝试通过直接或者间接的方式了解租户怎样经营自己的生意,了解他租户在本地市场和国际市场是如何经营的,并尽可能在进货环节同租户保持最好的配合。
  此外,太古还特别照顾到租户的合理利润,通过严格的市场调查确定每一种类别的店能够保持良性竞争的数量,不盲目引入过多同一品类的店。
  让租户参与商场的设计与改进。
   除了为租户提供优质的服务与力所能及的帮助,太古还特别注意培养租户的主人翁意识与归属于感,让他们参与到商场的设计与改进上来,期望租户怎样发展,对 它的店铺有什么意见都会进么充分沟通。商场里面租约可能是三年或者五年或者更长,租户有时需要进行调整、重新组合。  
  3根据租户情况进行租金设计
  太古在租金设计上并不完全基于店铺的面积以及位置,更要参考租户的成本以及利润率。太古非常清楚租户运作的成本是不一样的,可以承受的租金也不一样。
  比如餐饮业、西餐、中餐、日本餐的租金就不一样,因为他们的实物成本不一样。西餐是最好赚租金的,日本餐成本最贵。了解了租户的经营模式,才能进行更合理的租金设计。
  另外,在一些特别时期,为了帮助租户度过难关,太古会考虑减租。但减租的程度也是根据租户受影响的程度来区别对待。比如2003年因为SARS,香港各大商场的生意很差。香港开发商基本有两种做法,一种是坚持不减租,一种是一律减租30%。  
  4太古高水准的物业管理策略
  1).硬件设施的更新
  在经营商业地产上,太古的核心战略是通过积极的物业管理,维持一贯的高水平服务,以提升已落成物业的租金收入以及市场估值。
  太古地产项目的四个发展阶段:怀孕期(设计阶段)——幼年期(建设初期)——成长期(凝固阶段)——防衰老期(持续阶段) 
  2).商铺结构的调整
  除了商场的硬件设施更新,商铺结构上也在不断调整。即便不符合经营理念和产品不够与时俱进的产品能给予更高的租金,在续约的时候也必须被请出去,由更合适的品牌取而代之,还可以保证顾客的新鲜度。
   太古强调租金不能一味偏高,要照顾到客户的合理利润。太古地产拥有及管理整个太古广场,市场有一定承受力,不能盲目进同一品类的店。故太古不仅做严格的 市场调查确定每一类别店的能够良性竞争的数量,还根据市场的瞬息万变,提醒租户要适时调整商业结构。在太古,细到每一个橱窗如何摆放、每一个节日如何整合 营销等等要一一过问和督促。
  基于以上措施,太古地产商场和写字楼的租用率始终保持在95%以上,租金年增长率也在10%左右。近几年,写字楼等需求不断高涨,太古旗下资产的升值也相当可观。(来自商业地产学院)
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