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主力店四种招商思路和10类店选址要求
http://www.inpuu.com  2015-6-21 22:22:11 发布人:赢铺网
招商条件在主力店招商过程中起决定因素,我们应运用发展的思路,合理把握效益与发展的关系,在尊重市场因素的基础上,与品牌主力店谈判的过程中灵活把握,在确保“招进来”的前提下,尽可能地扩大购物中心的有效收益。
  一、主力店招商之4种招商思路
  谈判的过程中,应适当提高合作条件,为以后的谈判留出余地,确保谈判过程中的主动局面。合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向:
  第一:固定租金
  第二:基本租金+超额销售提成
  第三:基本租金+递增租金
  第四:低基本租金+高递增租金
  以上是购物中心主力店招商的基本方法和步骤,在招商执行时还应结合市场的变化及与主力店谈判的具体情况,与开发商一道对方案作及时的调整,以确保主力店招商工作的顺利进行。
  二、10大类主力店选址要求


  1、百货选址要求
  商圈:城市核心商圈、交通便利、城市人口:40万以上。
  物业要求:
  (1)建筑楼层:高度三层以上;
  (2)面积要求:18000-35000㎡;层高:首层层高5m,二层以上层高4.5m;柱距:8m*8m;
  (3)配套设施:扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区;电梯要双向每层4部以上,最好有两部观光电梯;
  (4)楼板承重:450kg/㎡;停车场:100个/10000㎡。
  2、超市选址要求
  商圈要求:位于市中心、新老城区结合部或大型住宅小区旁边的门面房;对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈,10-30分钟的范围为边际商圈,商圈内具有固定住所的常住人口要求在15-20万。
  物业要求:最好框架结构,期房、现房都可。楼层不超过三层,层高净高3.2米,柱距以8米*8米为宜,物业纵深以30-50米为宜。
  面积:便利店面积为80--120平米,标准超市面积在800-2000平米,社区店面积为2000-5000平米,大型卖场为5000-20000平米,购买用房面积一般为10000-20000平米。
  合作方式:租赁、联建、购买
  3、电影院选址要求
  商圈:成熟商圈或有潜力的商圈;综合体、购物中心内。
  物业要求:
  (1)面积:1500-4000㎡;项目顶层不高于6层;
  (2)层高、柱距、楼板承重:净高不低于6米 ;柱距不低于10米 ;400kg/㎡ ;
  (3)配套设施:给排水/排油/排污/烟道;消防安全到位;供配电负荷:300KVA;有相对独立的垂直电梯。;采暖通风(空调,风井);户外广告(LED墙体加固)。
  4、电玩城选址要求
  商圈:城市核心商圈,商圈位置:大型购物中心出入口、商业步行街或电影院出入口处。
  物业要求:
  (1)面积:2500-8000㎡;层高:2.8m以上;
  (2)配套设施:供配电负荷:20-80千瓦。
  5、经济型酒店选址要求
  区位要求:近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通便利,有通往商业区及机场、火(汽)车站的公交路线;市郊结合部。
  建筑要求:独栋,周边有停车场。
  面积租期:建筑面积3000-6000平米,基本年限10年以上。
  合作方式:特许经营、租赁、共同投资。
  6、普通餐厅、快餐连锁
  商圈选择:大众餐厅一般选址在社区型,快餐一般在客流繁忙之处。
  建筑要求:配套设施——电力不少于20千瓦时/100平米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处理机制,忌分布各个楼面。
  面积和租期:一般要求不得少于三年,快餐不少于200-500平米,大中型餐厅80-200平米,商务型150-10000平米。
  7、茶坊、酒吧
  布置和装饰有个性化和艺术化的要求,但对建筑结构形式无特殊要求,是投资者创意、设想而异。层高不高于2.8米,电力按每100平方米10千瓦配置,有自来水供应,如与住民区相邻,最好设置隔音层。
  面积、租期要求:50-400平米,2年以上。
  8、一般服饰,礼品,运动品牌等专卖店
  商圈选择:商业氛围浓厚,客流量大,人气旺的高档商场附近;知名度及客流量大的商业街,知名度高的店铺附近;大规模住宅区附近。
  建筑要求:商店可见度强,格局是浅方形最佳,门面不少于3米宽,且越宽越佳,橱窗位置及宽度需面向街道,越宽越佳,近期无城建规划。
  面积和租期:租期至少1年,面积15-80平米,一般40-80平米为佳。
  9、火锅店
  商圈选择:选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域性或都市型商圈。
  建筑要求:框架式建筑,厨房可小于餐厅营业面积的三分之一,其余同餐厅一致,楼上商铺亦可。
  面积和租期:150-500平米,租期至少2年。
  10、咖啡店
  商圈要求:商住楼,高档住宅区,美食街,大酒店附近,人流充足。
  建筑要求:层高4米以上,要有合适装修的招牌位及广告悬挂点,排污排烟管道铺设方便,有充足的停车位,至少10个以上。
  面积要求:至少在300-500平米之间。
  租期要求:房租控制在4.5-5.5/平米/天,租赁年限5年以上,一般至少7-9年。
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