| 当下的众创空间已然接棒长租公寓成为另一个台风口。
继潘石屹的SOHO3Q，毛大庆的优客工场后，世联行也宣布与清控科创合力布局创业社区。得益于自身资源优势，房地产企业纷纷将众创空间作为盘活闲置物 业的出口，一时间趋之若鹜。但玩众创空间绝不等于玩房地产。文中记录时下最火的几种众创空间模式，发现这类众创空间的最新玩法，以及地产商做众创空间将面 临的主要问题。
一、众创空间是什么?
与传统孵化器相比，众创空间的外延更大，它不但包括孵化器，还包括创客空间、创业咖啡馆、长租公寓等新型孵化器模式。
传统孵化器、新型孵化器和众创空间的关系
在笔者看来，众创空间不仅能为创业者提供工作、社交和资源共享的空间，还能为创业者提供创业培训、投融资对接、商业模式构建、法律财务和媒介包装等全方位创业服务的生态体系。
二、6种众创空间新模式
笔者归纳了目前市面上流行的几类众创空间模式，主要分为企业平台型、投资驱动型、媒体驱动型、垂直产业型、开放空间型和地产思维型六种。
以上六种模式的主导者有大型IT企业、创投机构，也有传统地产商、地方政府，甚至连传媒机构、咖啡馆和长租公寓等“门口的野蛮人”也杀入了这个蓝海市场。
从这几类众创空间的运作模式来看，目前主要是通过“一体两翼”模式来盈利：房租收入 增值服务(工商注册、法律财务、创业培训、招聘服务等) 股权投资。
但由于主导者的目标不同，盈利模式也各有侧重。比如开发空间型、媒体依托型主要通过增值服务来盈利，而企业平台型、投资驱动型则看重更股权投资收益，像地产思维型就会强调租金收入和房产增值。
三、“免费”玩法
“野蛮人”的闯入，也为行业带来了新玩法。
传统孵化器的运作模式主要为创业者提供办公场所等物理空间，向企业收取租金的同时，顺带提供工商注册、投融资对接、培训、政策讲解等服务。但如36氪、YOU 创业社区、3W咖啡等运营的众创空间模式，却一定程度上颠覆了原来的那套玩法。
1.免租金、免股份，流量思维
36氪是一家与虎嗅网类似、关注TMT领域初创企业的新媒体。来看这家新媒体是如何玩众创空间的。
36氪的氪空间定位为“创业公司完成第一轮融资的地方”，它的最大亮点是免股份、免租金、免费用，也就是说，氪空间不占创业者股份，也不收任何费用，让 创业者免费入住3个月，并帮其在3个月内实现首轮融资。创业者在这里完全是0费用起步，直接秒杀传统孵化器那种低租金的玩法!
但“免费策略”仅仅是氪空间做流量的手段，真正具有杀伤力的，是氪空间提供的一切服务都只为一个目的——为创业者3个月内完成 A轮融资。为此，氪空间紧紧聚焦在创业团队“产品研发—宣传包装—融资对接”三大环节来提供相关服务。36氪 线上投融资对接平台。创业者和投资人可以直接在线上对接，信息对等，及时跟进效率更高
截止今年四月，氪空间已在一年内成功孵化40多个项目， 97%以上企业拿到融资。现在创业者圈子里流传一句话，“只要进入氪空间，几乎就等同于完成了融资”，这让很多优秀的创业项目对其趋之若鹜。
笔者找到一组数据：从开办以来，报名申请入驻氪空间的创业项目已超过5000个。这是什么概念?2013年中关村一年注册的新科技公司才8000家!
所以，36氪虽然打着“免费”的旗号，其模式更多是流量思维——通过免费来聚拢数量庞大的初创项目，再从中挑选出优质项目，针对性对其进行孵化，以实现每期90%以上的孵化成功率。最终孵化企业中超过九成拿到一轮融资，从而更加深了氪空间对优秀创业项目的吸引力。
2.打造居住 办公 社交的创业生态链
和氪空间一样用互联网思维在运作众创空间的，还有YOU 的创业社区。
YOU 做的创业社区相当于孵化器和公寓的结合体——租客只需支付公寓的租金，就能免费使用公共空间、办公设施进行办公。而YOU 创业社区不仅满足了创业者的居住需求，还为他们创造了社交、创业平台。例如YOU 位于北京的苏州桥店，家友可以在YOU 进行办公，YOU 还提供公司注册、法律服务、投融资对接等一站式服务。
在外人看来，长租公寓起家的YOU 来做众创空间，似乎有门外汉跟风的嫌疑。但YOU 充分利用了其做长租公寓的优势。
首先是人脉，一个是大量的创业者资源;另一个是投资圈人脉。
先说创业者资源。YOU 在北京的苏州桥店自4月底开放网上预约以来，截止五月初的排队人数近3000人。由于苏州桥店周围聚集了大量的中关村IT企业、海淀区各大名校，因此这些 求租者大多是潜在的互联网创业人士及创业公司希望网罗的人才;YOU 手中掌握的这一块人脉资源，恰好是众创空间最需要的;
第二个是投资圈人脉。苏菂的车库咖啡早已积累了一批创业圈的人脉资源，包括众多天使投资人、VC，以及创业者圈子。这也是YOU 能做创业社区的一个重要条件。
其次，YOU 打通了居住—社交—创业这条生态链。还是拿苏州桥店举例，租客中创业者占6成，剩下4成会分配给法律、金融、媒体等相关行业人士。而这里面，创业者基本上 都相互认识，因为YOU 的公寓性质，这里面的创业者都是凭熟人圈子介绍进来的，较高的熟识度更容易让创业团队之间充分交流、碰撞出火花。
最后，由于YOU 创业社区具有居住性质，一家创业企业如果有一部分员工在北京，有一部分在广州，他们只要住进you 即可。不但免去了办公室的租金，YOU 配备的思科网真系统还能让他们实现全国在线视频会议。简直将创业者的生活起居和创业社交一手包办了有木有!
未来，YOU 到底会怎么走?明源君认为，YOU 实际上在做一个平台。用互联网思维就是：先做流量，客户积累起来后，再从其他方向赚钱。
3. 卖咖啡、做招聘，羊毛出在猪身上
创业咖啡馆也是时下很火的一种众创模式，门槛够低跟风者众，但这类咖啡馆某种程度上只能作为一个圈子运营和活动的平台，盈利能力较差。
那3W咖啡是怎么玩的呢?不能靠卖咖啡，也不赚撮合佣金，那就围绕创业企业的痛点来赚钱。
创业企业有什么痛点?1.缺钱;2.缺人;3.缺市场。很多孵化器都在“钱”上下功夫，却很少有人做“人才生意”。创业企业十分缺人，却用不起51job等专业招聘网站。3W咖啡精准卡位，在2013年7月推出互联网垂直招聘平台“拉勾网”。
借助微博、口碑宣传和3W咖啡馆的活动广告，拉勾网快速发展了一批求职用户和招聘企业。现在，拉勾的注册用户已突破百万，每个月约两万人通过拉勾找到工作。去年拉勾网完成2500万美元的B轮融资，估值达1.5亿美元。
现在，3W已创建了一套自己的创业生态体系：包括创业咖啡馆、孵化器、创业基金、品牌推广、人才招聘等服务，通过一个闭环解决了创业团队缺钱、缺人、缺市场的问题。
上面几种众创空间的玩法都是典型的互联网思维——用免费或低租金做流量，等流量起来后，再从其他方向上寻找盈利点，羊毛出在猪身上。
四、房企玩众创面临的主要问题
如今，一批房企正在通往“众创空间”的路上，他们多是期望借助这股创业热潮，来盘活手中的存量资源，有甚者更是拿“众创”为噱头，直接目的就是卖房。但笔者想对那些真正想做众创模式的地产商说：你们玩众创的优势在未来可能越来越小。
首先，众创空间的核心原本就不是硬件环境，而在于服务配套，例如最重要的创业导师服务。
其次，按照互联网的免费模式，未来的办公空间可能不再收费，像36氪、YOU 公寓的办公空间已经全免费，像科技寺将场地租金降至每人1500元/月;也就是说，未来众创空间的玩法，不再是通过出租房子来挣钱，而是将盈利重心放在金融、人才等增值服务上。
最后，房企虽然有物业资源，但众创空间的选址半径决定了房企的大量闲置资源是无用的。
事实上，优质的创业团队本来就是一种稀缺资源，而这类资源更多集中在高校密集地区，硅谷就是典型代表，依靠斯坦福大学，加上风险资本的培育，硅谷聚集了 一大批顶级人才。所以，做众创空间，一定要选在高校密集地带，这里能为创业公司源源不断地提供优质的、高质量的、年轻的创业储备人才。这也是秦君说中关村 创业大街无法复制的真正原因。 |