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8大名企轻资产运营功力
http://www.inpuu.com  2015-5-30 21:28:21 发布人:赢铺网
“二万联姻”启动商业地产的轻资产模式,引发行业热议,并引领商业地产行业发展方向。如何在国内范围进行高效的扩张?在减轻包袱之余又能使资金进入良性循环通道?万科、万达、凯德、龙湖、宝龙、远洋、星河、花样年告诉你!
一:重资产VS轻资产:冰火两重天?
重资产
当土地升值速度高于资金成本的时候,地产企业寻求储备更多的土地,土地储备多少成为衡量地产企业价值的最主要的标准,有时候也是唯一标准,这就是地产行业的重资产模式。
轻资产
本质是在资产回报降低,行业竞争加剧的时代,通过效率资源和资本资源的配置优化来提高行业整体的效率水平和优势企业的市场空间。轻资产战略包含两个方面:一个是商业模式创新、一个是金融模式创新。
提示
重资产、轻资产都不是绝对的,是企业不同市场环境下的选择。实际上,商业地产领域已经形成3种主流的轻资产运行模式:
第一种以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式,典型者如万达商业地产拟实施的轻资产模式;
第二种以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式,以西蒙、鉄狮门等为代表;
第三种是集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。
二、8大名企轻资产运营模式:功力哪家强?
1、万科vs万达
万科
从合作中的股权转让或商业资产处置获得投资收益,通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用,让资产轻起来。
在2014年9月与凯雷达成合作协议,将自己的9个商业地产项目90%的股权出让给凯雷,自己变身为“小股操盘”的“打工仔”,实现了万科商业地产的轻资产、重运营。
万达
以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式
王健林说,未来,万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做,但投资全部来自机构,资产归投资者,双方从净租金收益中进行分成。
2、凯德 vs龙湖
凯德
成型的进入退出体系,私募基金 REITs。
将一个达到稳定现金流回报的成熟商业地产项目注入套现。加速资本流动,提高资金利用率,已达到商业地产领域的规模效应。而其中最困难的就是将一个商业地产项目从培育期带领到成熟期。
龙湖
将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业,计划通过10-15年的发展,令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右,提升至20%以上。
未来龙湖商业的发展将更强调策略性,一方面根据天街的品牌定位,主动在目标城市寻找适合发展购物中心的商业地块,另一方面在拿地后,遵循经营理念开展规划建造。
3、宝龙vs远洋
宝龙
将旗下四家宝莱百货交由大商“打理”,腾出更多的精力和资源倾注于开发与经营高质量的综合商业项目。
高调打造具有国际化水平的资产管理平台。筹备宝龙地产资产管理平台,主要工作是规划资产,监督营运平台是否按规划完成。另一方面,研发独有的社区化电商平台,用领先的技术手段和运营理念为商业经营经营保驾护航。
远洋
形成了“租售并举 轻资产运作”的商业模式,用较少的资金投入实现对资产的实际控制,获取管理收益和资产增值。这种轻资产模式借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举,提高了企业的抗风险能力。
4、星河vs花样年
星河
采取商业运营管理技术输出模式,即星河提供从前期定位规划、招商到开业及后期运营管理的全流程支持,以及管理团队、技术团队的输出。
逐步转变角色,成为一家品牌独立的商业公司,以轻资产的模式进行快速扩张,并通过产业链的延伸、加强商业管理运营等手段,在新时代寻求全新的发展机遇。
花样年
推出“投资 管理”的新模式,即与商业项目的开发商合作参股,小比例投入资金并代为管理。
预计至2015年底,花样年商业的资产管理受托服务面积目标将达到100万平方米,在3年之内将达到300-400万平方米。
三、轻资产转型之路:需过“五关斩六将”?
第一关:别瞎说,先搞清楚啥是轻资产?
对于商业地产来说,因为商业地产本身这个行业是一个重资金行业,资金密集型的,但它同时又具备了另外一个,就说它的管理,实际上商业地产的管理在中国也就可能十年或者十年多一点的时间,所以这个管理对于中国来说是一个非常大的课题,所以它是一个资金密集型再加上管理,当资金密集到了一定程度的时候,实际上大家都承受不了,这时候就需要轻资产化的这么一个趋势,所以也就是把它的资金密集型和它的管理给切分开,这就是轻资产。
第二关:你凭啥能获得投资人的信任? 
做轻资产最难的一点是什么呢?是信任。怎么让它信任你,愿意把他的重资产交给你管,让他相信你并不持有这个资产,或者不持有这个资产的大部分的时候,愿意依然把这个资产当做你自己的资产去管理和投入,而商业地产的一个价值实际上跟它的运营收益是直接相关的,而且这个收益会被资本市场放大,超过某一个临界点是正收益,低过某个临界点是负的,所以这个关系很大,就说怎么能够首先去到正的,而且能够正得比较多,而且令到这个资产,要说服重资产的谈判对象说,在他手里和在你手里不一样,在你手里能够赚到比他更多的钱,而且是减去你拿走的佣金还有很多,这是最难的。
第三关:轻资产战略的商业模式是啥?
轻资产本身一定要先谈到无论是轻与重首先都是资产,就是资产本身的价值,这里面又引申出一个商业模式,整个未来中国的商业没有蓝海,全都是红海,只不过花样年通过它的商业模式改变了,因为它规模小投资小,社区的未来竞争会更加激烈。
第四关:团队是否强大到可以成就品牌?
同时轻资产未来包括现在所从事的工作内容,比重资产索要从事的内容多得多,因为有钱可以任性,因为我是开发商可以投资和按照我的要求做,但是轻资产不可以,它一定要把商业价值做出来,所以说团队的能力未来是这个行业中非常重要的支柱。所以商业模式加上合适的资产,同时适应的团队和品牌,这样的话我觉得打造出来的才是一个好的资产。
第五关:是否具备完整的开发和运营体系?
除非开发商有一套非常完整的开发体系,而且有非常完整的运作经营的商业房地产这块,才能够说服投资者,其实轻资产在某种方面来说就是让投资者来负担资金投放的责任,从开发商这块就是提供服务,目前来讲除非具备刚刚我说的条件,对投资者来讲这块是非常非常能够说服他们来投资的,但目前为止所接触的大部分在中国国内操作的PE,几乎目前来讲对过去投资者承诺的回报都不达标,但这也不等于说这些大的机构投资者对中国市场就从此撤离缺乏信心了,要找到适合的投资者,比如说是过去如果是商业领域的话,一般都是退休基金,对投资的无论是回报率还是周期的期望都完全不一样,所以必须具备很完善的开发系统,包括运营的系统,要不然的话轻资产这条路真的不好走。
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