如何确定商业地产项目租金使收益最大化 |
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定租金主要有三方面的矛盾。一是投资商方面尽快回笼投资和“放水养鱼”长期获利之间的矛盾；二是价格政策与承租商要求之间的矛盾；三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。
如何制定能让市场接受的租金政策？在技术操作上可分三个方面：
目前，业内招商操作大多偏重于价位。其实，后两者（尤其是不同形式租金的各种组合）同样是招商成功的有效杠杆。
比如，为加强对“形象店”的招商拉力，可采用“定额租金（低）十百分比租金（中）十补贴返还（中）”的组合设计。为拉动本地区的薄利型品牌店入驻，可采用租金的“定额累退”方式：“第三年开始，若达到100万元/年营业额，定额租金则减少30元/平方米”等。
如何确定最适当的商业地产项目租金呢？
一、以基价为衡量标准根据市场进行价格浮动
基价是市场的主要定价标准，一个市场在其地段上，其商业的基价租金就赋予了一定的标准，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，比如，一线 城市市区内一般在200-300元/平方米为标准，二级城市则为150-200元/平方米，三级城市的标准在80-100元/平方米。租价是最反映市场承 载量的一个值，比如租价3元/平方米/天，其售价可定为1万元。十年使用权买断是介于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定价可根据住宅 定价尾数就8原则或者9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以些类推。
年租价：十年使用权价：售价=1：6：10，如租价为10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用权价为1.8万元/平方米左右，售价为3万元左右。
在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当地放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。
二、对基价不做严格要求时，则提高入市门槛
除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较 低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费（赞助费、好处费、建设费等名目繁多）归根而言为入市门槛费。押金及保证金费为可退的，在合同期 内无息的，在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润，例如:北京秀水街招商中，除了租金外，另收10万元押金，5万元入场费，则押金可退，入场 费直接为利润，15万元就是其入市门槛。
入市门槛的设定是由这两个方面制定：
通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。
入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的。入场门槛参照的值，除了租金，以及区域传统外，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。
虽然押金与赞助费都是入市门槛，其收益财务处理截然不同，应尽可能多设置赞助费等直接利润，而少押金。如北京秀水街的押金10万元就过高，赞助费5万元过低，应押金少，赞助费多点。如北京天雅大厦押金8万过高，应拆分一些为赞助费、建设费等。
三、根据商户承租能力及项目自身市场价值进行交租方式判断
商业地产项目中，租金加押金（或入场费）确定后，就会对租金的交付方式提出不同的方案，如月付、季付、半年付、年付、二年付等。
商户是以总款为承受入场条件的，不同的交租方式带来总值不同，交付方式越方便对于商店而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就越好，因为涉及投资回收，尤其是资金链紧张的项目，在开业时要偿还工程款等，资金压力较大，需要年付或二年付等解决方案。
但在市场养市中，如果租金交付方式短，则养市期风险大，在招商、开业、二次收租这三个节点中，二次收租就会使问题因时间短而爆发，因此有很多购物中心初期采用半年制，某种意义上讲就套住商户，使之与市场度过养市期。 |
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